鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）２ -6	西東京市		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	ＴＭ（公）２ -116	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
c	ＴＭ（公）２ -113	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＮＭ（公）２ -24	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＮＭ（公）２ -17	西東京市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,916	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	274,205	100 [ 91.2]	300,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 346,833	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	349,237	100 [ 100.0]	349,237		353,000
c	(　 ) 354,320	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	348,472	100 [ 97.8]	356,311		360,000
d	(　 ) 380,209	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	357,489	100 [ 98.9]	361,465		365,000
e	(　 ) 347,941	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	350,725	100 [ 98.0]	357,883		361,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

西東京 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,181,828	1,294,071	5,887,757	3,954,970	1,932,787	（　0.9749） 1,884,274	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	41,872,756 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.10	Ｓ3	285.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	179 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫで平均専有面積３０㎡程度、９戸を想定

⑦有効率　 98.2 ％
の理由

同程度の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.10	98.2	93.38	2,100	196,098	1.0	196,098
							1.0	196,098
2～ 2	住宅	95.10	98.2	93.38	2,200	205,436	1.0	205,436
							1.0	205,436
3～ 3	住宅	95.10	98.2	93.38	2,300	214,774	1.0	214,774
							1.0	214,774
～

～

計		285.30	98.2	280.14		616,308		616,308
								616,308

⑨年額支払賃料	616,308 円　×　12ヶ月　＝　 7,395,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,395,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 369,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,025,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	616,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,855 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 616,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 150,062 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,181,828 円　　　　（　 40,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ（公）２　　　　-10	2,201 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＫ（公）２　　　　-31	1,969 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,893
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,500 円	61,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,871 円	7,395,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,000 円	61,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	61,700 円	61,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,700 円	61,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,294,071 円　（　　　　　　 7,229 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 285.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,954,970 円（　　　　　 22,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,181,828 円
②総費用	1,294,071 円
③純収益　①－②	5,887,757 円
④建物等に帰属する純収益	3,954,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,932,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,884,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,872,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
西東京 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 -1

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

印

TEL.

鑑定評価額

64,600,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市田無町４丁目１７３８番１４｢田無町４－８－１２｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート、事務所が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	田無 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北４ｍ市
道

交通

施設

田無駅西方

530m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

西東京市の住宅地としては生活利便性が良い立地であるため、周辺では戸建住宅需要の他、分譲マンションニー
ズも認められた。故に、西東京市の住宅地の中でも需要は豊富で、その価格動向も強含みで推移と予測された。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 361,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は田無駅を中心とする西東京市内・西武新宿線沿線各駅を最寄りとする混在住宅地域を含む住宅地域全般と
判定され、需要の中心は自用目的の住宅需要を有する個人と思料された。中心価格帯は土地は１００㎡程度で３，００
０万円台後半前後、新築戸建住宅の取引は５，０００万円台前後である。新築戸建住宅需要を中心に売買が活発かつ堅
調な状況であり、その需要は今後とも底堅く推移するものと思料された。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自用目的及び収益目的の双方の需要が見込まれる住宅地域に位置する。もっとも、地域の取引としては収
益物件の取引は稀で自用目的の取引が主体の状況であり、価格形成に収益性が及ぼす程度は低廉と思料される。この点
を総合的に勘案し、本件では信頼性・精度とも高いと判断された比準価格を重視し収益価格は参考に留め、更には西東
京市内の価格帯が近接する周辺の公示地点の価格水準との均衡をも考慮の上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西東京 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    358,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

周辺の不動産取引動向、西東京市の人口が微
増傾向等の背景から市内の住宅地域全般で需
要が堅調と思料され、土地の価格動向も上昇
傾向と言える。

特段の地域要因の変動要素は認められないも
のの、堅調な戸建住宅の需要が期待できると
判断される。よって、地価水準概ね上昇傾向
と思慮された。

価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等の
要素は発見されなかった。よって、個別的要
因に関して特記すべき事項等はないものと思
料された。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

西東京 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）２ -17	西東京市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	ＴＭ（公）２ -115	西東京市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	ＴＭ（公）２ -113	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＴＭ（公）２ -116	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 347,941	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,420	100 [ 93.1]	377,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	381,000
b	(　 ) 347,991	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	336,723	100 [ 94.9]	354,819		358,000
c	(　 ) 354,320	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	348,472	100 [ 97.8]	356,311		360,000
d	(　 ) 346,833	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	345,813	100 [ 100.0]	345,813		349,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

西東京 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に位置するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,453,867	1,476,092	5,977,775	4,038,300	1,939,475	（　0.9749） 1,890,794	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,017,644 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.10	Ｓ3	291.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	179 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸について平均面積３１㎡強を想定した。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

外階段、外廊下を想定の上で査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	101.10	92.4	93.38	2,200	205,436	1.0	205,436
							1.0	205,436
2～ 2	住宅	95.10	98.2	93.38	2,300	214,774	1.0	214,774
							1.0	214,774
3～ 3	住宅	95.10	98.2	93.38	2,350	219,443	1.0	219,443
							1.0	219,443
～

～

計		291.30	96.2	280.14		639,653		639,653
								639,653

⑨年額支払賃料	639,653 円　×　12ヶ月　＝　 7,675,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,675,836 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,292,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,653 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,653 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 155,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,453,867 円　　　　（　 41,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）２　　　　-23	2,020 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ（公）２　　　　-24	2,202 ( 2,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,447
c	ＴＭ（公）２　　　　-25	2,579 ( 2,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,837

西東京 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	383,792 円	7,675,836　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 519,700 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,476,092 円　（　　　　　　 8,246 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 291.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,038,300 円（　　　　　 22,560 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,453,867 円
②総費用	1,476,092 円
③純収益　①－②	5,977,775 円
④建物等に帰属する純収益	4,038,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,939,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,890,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,017,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）