別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 羽村 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 -8 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市双葉町２丁目１１９７番１９ ｢双葉町２－１３－３８｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、下水 福生 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 福生駅東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想 される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労 者であり、都心部への通勤者需要は少なくなってきている。駅徒歩圏外であるが住環境はそこそこ良好であり、羽村市 内において競争力はやや劣る程度の住宅地域であり、需要はまずまず堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２ ５００～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸家やアパートも存するが、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成さ れており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準 価格は、評価対象不動産と類似性の高い住宅地事例から求められており信頼性が高い。よって比準価格を標準とし、地 価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.3] [105.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の追い風はあるが、地域人口の伸び悩 みと高齢化が進むなか、需要は地域の優良地 や都心部寄りに集中し、二極化が進んでいる 。 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％