鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ公２ -105	多摩市		建付地	（　）	不整形	南東36m都道、北西6m、二方路		準住居高度2種最高23m (60,200)
b	ＨＨ公２ -105	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西34m都道、南3m、角地		商業 (100,400)
c	ＹＹ公２ -106	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＫＫ公２ -104	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m都道、北東7m、角地		準住居高度2種最高23m (70,200)
e	ＹＹ公２ -108	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,718	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	194,879	100 [ 100.8]	193,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 254,924	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	248,984	100 [ 118.7]	209,759		210,000
c	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,518	100 [ 155.4]	219,767		220,000
d	(　 ) 242,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,959	100 [ 100.0]	230,959		231,000
e	(　 ) 181,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	190,883	100 [ 88.4]	215,931		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

多摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,901,551	2,792,945	11,108,606	9,356,400	1,752,206	（　0.9505） 1,665,472	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,010,489 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ4	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３５～４０㎡の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種同規模建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	3,105	501,458	6.0	3,008,748
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	90.0	153.00	1,756	268,668	1.0	268,668
							1.0	268,668
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,774	207,558	1.0	207,558
							1.0	207,558
4～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	1,792	209,664	1.0	209,664
							1.0	209,664
～

計		620.00	88.5	548.50		1,187,348		3,694,638
								685,890

⑨年額支払賃料	1,187,348 円　×　12ヶ月　＝　 14,248,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,248,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 712,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,535,767 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,694,638 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 685,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 330,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,901,551 円　　　　（　 37,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公２賃　　　　-8	2,005 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [111.0]	100 [ 90.0]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,774 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＨ公２賃　　　　-9	1,479 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,844
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	427,445 円	14,248,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,104,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,792,945 円　（　　　　　　 7,631 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,356,400 円（　　　　　 25,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,901,551 円
②総費用	2,792,945 円
③純収益　①－②	11,108,606 円
④建物等に帰属する純収益	9,356,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,665,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,010,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
多摩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-1

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

印

TEL.

鑑定評価額

75,000,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市乞田７４４番１				②地積　(㎡)	366 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1.2	事務所兼共同住宅Ｓ2	飲食店、事務所等が多い都道沿いの商業地域	北30m都道	水道、下水	京王多摩センター 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

京王多摩センター北東
方
1.2km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当
面の間、現況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市及び隣接周辺市等の路線商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、店舗・事
務所として自社利用する事業法人や、収益用不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である。周辺におけ
る商業集積度は低く、地価は横ばい基調にある。立地・規模により価格水準にばらつきはあるが、中心価格帯は、２０
万円／㎡～２５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。共同住宅については、利便性
が劣ることから、土地価格に見合う賃料収入を得ることにやや難があるため、収益価格は比準価格に比して低位に試算
された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[145.9]

[100.0]
100

207,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、個人消費も持
ち直してはいるものの、多摩市内の不動産市
場への影響は僅少である。

都道沿いの路線商業地域であり、特筆すべき
地域要因はなく、地価も横ばい基調にある。

特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ公２ -105	多摩市		建付地	（　）	不整形	南東36m都道、北西6m、二方路		準住居高度2種最高23m (60,200)
b	ＫＫ公２ -104	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m都道、北東7m、角地		準住居高度2種最高23m (70,200)
c	ＨＨ公２ -105	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西34m都道、南3m、角地		商業 (100,400)
d	ＹＹ公２ -106	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,718	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	194,879	100 [ 100.8]	193,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 242,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,959	100 [ 98.9]	233,528		234,000
c	(　 ) 254,924	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	248,984	100 [ 116.3]	214,088		214,000
d	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,518	100 [ 152.6]	223,799		224,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

多摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,029,455	2,796,575	11,232,880	9,356,400	1,876,480	（　0.9505） 1,783,594	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	39,635,422 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ4	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

地域の標準的建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	2,991	483,047	6.0	2,898,282
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	90.0	153.00	1,813	277,389	1.0	277,389
							1.0	277,389
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,849	216,333	1.0	216,333
							1.0	216,333
4～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	1,886	220,662	1.0	220,662
							1.0	220,662
～

計		620.00	88.5	548.50		1,197,431		3,612,666
								714,384

⑨年額支払賃料	1,197,431 円　×　12ヶ月　＝　 14,369,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,369,172 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 718,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,650,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,612,666 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 714,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 344,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,029,455 円　　　　（　 38,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公２賃　　　　-25	1,967 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [111.0]	100 [102.0]	1,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,813 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公２賃　　　　-26	1,911 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [113.0]	100 [104.0]	1,913
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	431,075 円	14,369,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,104,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,796,575 円　（　　　　　　 7,641 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,356,400 円（　　　　　 25,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,029,455 円
②総費用	2,796,575 円
③純収益　①－②	11,232,880 円
④建物等に帰属する純収益	9,356,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,876,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,783,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,635,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）