鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公２ -115	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m (60,200)
b	ＳＹ公２ -112	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13m都道、中間画地		２中専高度2種最高23m (60,200)
c	ＫＫ公２ -107	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公２ -10	多摩市		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		準住居高度2種最高29m (60,160)
e	ＳＭ公２ -107	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	188,863	100 [ 72.7]	259,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 256,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 124.8]	205,538	100 [ 75.2]	273,322		279,000
c	(　 ) 214,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	212,305	100 [ 80.2]	264,719		270,000
d	(　 ) 220,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	240,339	100 [ 82.8]	290,264		296,000
e	(　 ) 210,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	214,821	100 [ 81.2]	264,558		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

多摩 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,734,812	1,487,059	6,247,753	4,495,650	1,752,103	（　0.9749） 1,708,125	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,958,333 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	335.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	13.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡前後、全９戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

地域における同種建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	75.0	90.00	2,164	194,760	1.0	194,760
							1.0	194,760
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,231	254,334	1.0	254,334
							1.0	254,334
3～ 3	住宅	95.00	95.0	90.25	2,231	201,348	1.0	201,348
							1.0	201,348
～

～

計		335.00	87.8	294.25		650,442		650,442
								650,442

⑨年額支払賃料	650,442 円　×　12ヶ月　＝　 7,805,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,805,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,415,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	650,442 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 650,442 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 313,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,734,812 円　　　　（　 31,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公２賃　　　　-24	2,507 ( 2,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,327 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公２賃　　　　-28	1,960 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,200 円	69,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	234,159 円	7,805,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 557,600 円	69,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,487,059 円　（　　　　　　 6,120 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,495,650 円（　　　　　 18,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,734,812 円
②総費用	1,487,059 円
③純収益　①－②	6,247,753 円
④建物等に帰属する純収益	4,495,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,708,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,958,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
多摩 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -25

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　岡本　健治

印

TEL.

鑑定評価額

65,600,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市関戸４丁目２７番３				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）都立公(普通) 高度2種最高23m (70,160)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ3	住宅、アパートが混在する利便性の良い住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南方

400m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防都立公(普通)
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅との接近性に優れた利便性の高い住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅及びその近接駅から徒歩圏内にある住宅地域である。需要者の属性は、戸建
住宅の購入者、不動産投資家及び大規模画地にはマンションデベロッパーも参入する。最寄駅への接近性に優れる利便
性の高い住宅地域であり、需要は底堅く推移している。市場での需要の中心価格帯は、画地規模により一概に言えない
が、単価で２５０，０００円／㎡～３００，０００円／㎡程度が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には一般住宅の他、マンション等の賃貸用不動産も多く見られるため、自己使用目的の取引のみならず、取引
の主流ではないが、収益性に着目した売買も地域の価格水準にある程度の影響を及ぼしているものと考えられる。従っ
て本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 189,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 68.7]

[102.0]
100

270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強力な金融緩和政策が継続され、不動産市況
は総じて堅調と言えるが、消費税増税、米中
貿易摩擦、世界的な景気後退懸念等、波乱要
因は多い。

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であ
り、需要は底堅く推移している。地域要因に
特段の変動要因は無い。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公２ -106	多摩市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＹＹ公２ -111	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＹＹ公２ -115	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＨ公２ -105	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西34m都道、南3m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,544	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	295,027	100 [ 109.7]	268,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 304,281	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,715	100 [ 112.9]	271,670		277,000
c	(　 ) 293,600	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,885	100 [ 111.2]	268,781		274,000
d	(　 ) 254,924	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	248,984	100 [ 97.2]	256,156		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

多摩 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,666,103	1,472,279	6,193,824	4,374,600	1,819,224	（　0.9749） 1,773,561	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	39,412,467 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	335.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	13.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けマンション。平均占有面積３０㎡程度、９戸を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	120.00	77.0	92.40	2,158	199,399	1.0	199,399
							1.0	199,399
2～ 2	共同住宅	120.00	95.0	114.00	2,180	248,520	1.0	248,520
							1.0	248,520
3～ 3	共同住宅	95.00	95.0	90.25	2,180	196,745	1.0	196,745
							1.0	196,745
～

～

計		335.00	88.6	296.65		644,664		644,664
								644,664

⑨年額支払賃料	644,664 円　×　12ヶ月　＝　 7,735,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,735,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,349,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 644,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 310,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,666,103 円　　　　（　 31,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公２賃　　　　-24	2,507 ( 2,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＫ公２賃　　　　-7	2,047 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	69,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,079 円	7,735,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,000 円	69,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,472,279 円　（　　　　　　 6,059 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,374,600 円（　　　　　 18,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,666,103 円
②総費用	1,472,279 円
③純収益　①－②	6,193,824 円
④建物等に帰属する純収益	4,374,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,819,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,773,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,412,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）