別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 多摩 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -19 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀 印  TEL.

鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市桜ケ丘３丁目３３番８ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 聖蹟桜ヶ丘駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ知名度のある住宅地域である。ただし、需要者は、平坦地や駅接近性等の利便性及び 総額等の観点から、物件を厳しく選別しており、地価は今後もやや弱含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線等沿線駅を最寄りとする多摩市及び隣接市のうち、街区が整然とし た居住環境が良好な住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的の圏内居住の買換層、居住環境や知名度等を評価す る中高所得者層等ある。総額が張るため、取引の個別性を反映して、取引価格水準には幅が認められる。市場の中心的 価格帯は土地で３５００～４５００万円台程度、新築戸建住宅で５０００～６０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画や周辺の利用状況等を踏まえ、投資需要及び貸家需要が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。最寄 駅の性格、駅接近性、地勢等の土地の個別性を反映して、周辺の取引事例水準には幅が認められ、事例の収集分析を広 く行なって得た市場動向を踏まえ、比準価格を求めた。快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が主体であり、類 似取引事例から求めた、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [105.0] 100 [167.9] [102.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅至近の物件供給は少なく、利便性等良好な 地域への需要は底堅い。低調な丘陵地域や高 齢化率上昇と売却物件増加により地価が弱含 む地域も存する。 中規模住宅が建ち並ぶ知名度の高い丘陵地上 の住宅地域で、特別な地域要因の変動はない が、総額等の観点から需要はやや低調で地価 は弱含んでいる。 道路方位は西で、中規模一般住宅が多い閑静 な住宅地に存し、相応の市場競争力を有する 。個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％