鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵村山 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＤＫ２Ｋ -4	武蔵村山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＨＤＫ２Ｋ -6	武蔵村山市		建付地	（　）	不整形	西10m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	ＨＤＫ２Ｋ -11	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.6m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	ＨＤＫ２Ｋ -20	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (30,60)
e	ＨＤＫ２Ｋ -207	武蔵村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	111,870	100 [ 89.4]	125,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 166,003	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,501	100 [ 120.7]	137,946		138,000
c	(　 ) 116,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	114,124	100 [ 94.1]	121,279		121,000
d	(　 ) 116,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	111,754	100 [ 84.0]	133,040		133,000
e	(　 ) 121,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,503	100 [ 87.5]	136,575		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

武蔵村山 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,380,609	451,119	1,929,490	1,566,600	362,890	（　0.9702） 352,076	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,653,826 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵村山 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	10.3 m x 13.8 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け、１ＬＤＫ、３５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	68.00	100.0	68.00	1,520	103,360	1.0	103,360
							1.0	103,360
2～ 2	居宅	68.00	100.0	68.00	1,520	103,360	1.0	103,360
							1.0	103,360
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		206,720		206,720
								206,720

⑨年額支払賃料	206,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,480,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,480,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,282,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,518 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,380,609 円　　　　（　 20,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＯＳ２Ｋ　　　　-502	1,656 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＯＳ２Ｋ　　　　-503	1,576 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵村山 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	21,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	74,419 円	2,480,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,300 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,119 円　（　　　　　　 3,823 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,566,600 円（　　　　　 13,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,380,609 円
②総費用	451,119 円
③純収益　①－②	1,929,490 円
④建物等に帰属する純収益	1,566,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	352,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,653,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
武蔵村山 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵村山 -14

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　細田　正男

印

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵村山市三ツ藤２丁目４３番１２				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	一般住宅に店舗等が混在する幹線沿いの住宅地域	北13m市道	水道、下水	西武立川 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　１
３ｍ市道

交通

施設

西武立川駅　北東方

3.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、西武拝島線の「東大和市」駅から「拝島」駅間の各最寄駅（付近のモノレール各駅含む）等からのバ
ス便利用圏内の一般住宅地（混在住宅地を含む）が存する圏域と把握。新築戸建物件は、総額３，０００万円内外程度
が、土地分譲物件は、２，０００万円弱程度が一般需要が多い価格帯である。当圏域での市況は、最寄り駅から遠隔す
るため、需要は以前から比較的少ない。需要者属性は、主として当圏域内、及び、隣接圏内の第１次取得者である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、市場性を直接反映し、実証的である。当評価では、対象近隣地域と同一需給圏内の各取引事例が得られ
た。採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われており、実証性は比較的高い。収益価格は、
収益性に着目し理論的なるも、収益性の予測や、妥当な緒経費の計上が困難等の弱点がある。以上を踏まえ、比準価格
を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵村山 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[116.9]

[100.0]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　「米中貿易戦争」や中東湾岸地域の不安定
化等による一般景気への影響が懸念される。
更に、消費税率アップ後の景気動向も不透明
感を強めている。

店舗、事業所等も併存しているが、共同住宅
地を含む住宅地域としての性格を強めていく
ものと予測される。

標準的な画地として、特段の変動要因は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵村山 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＤＫ２Ｋ -11	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.6m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	ＨＤＫ２Ｋ -6	武蔵村山市		建付地	（　）	不整形	西10m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	ＨＯＳ２Ｋ -12	武蔵村山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.5m市道、東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	ＨＯＳ２Ｋ -13	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	114,124	100 [ 89.1]	128,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 166,003	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,501	100 [ 125.9]	132,249		132,000
c	(　 ) 111,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	107,570	100 [ 85.4]	125,960		126,000
d	(　 ) 114,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	113,757	100 [ 89.4]	127,245		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

武蔵村山 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,425,078	470,313	1,954,765	1,633,740	321,025	（　0.9702） 311,458	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,770,826 円　　　　（　 57,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵村山 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.80	Ｗ2	141.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	10.3 m x 13.8 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

家族向きタイプの共同住宅（１階の一部に店舗あり）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗兼居宅	70.80	100.0	70.80	1,600	113,280	1.0	113,280
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.80	100.0	70.80	1,500	106,200	1.0	106,200
							0.0	0
～

～

～

計		141.60	100.0	141.60		219,480		219,480
								0

⑨年額支払賃料	219,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,633,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,633,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,423,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,425,078 円　　　　（　 20,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＤＫ２Ｋ　　　　-502	1,625 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,503 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＳ２Ｋ　　　　-501	1,679 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵村山 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,400 円	21,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	79,013 円	2,633,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,700 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,313 円　（　　　　　　 3,986 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,633,740 円（　　　　　 13,845 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,425,078 円
②総費用	470,313 円
③純収益　①－②	1,954,765 円
④建物等に帰属する純収益	1,633,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,770,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,400 円／㎡）