別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 武蔵村山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸 印  TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市学園４丁目１５番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか空 地も見られる住宅地 域 東6m私道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 私道 交通 施設 武蔵砂川駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性について特段の変動要因はないため、当分の間、現状が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵村山市内の西武拝島線または多摩モノレールの各駅からバス便利用の住宅地域であり、需要者は武 蔵村山市及び隣接市町に在住する一次取得者が中心である。対象標準地が所在する「学園」地区は、近年の積極的な住 宅地開発により、戸建住宅地域としての成熟度を高めており、総じて居住環境の改善が認められる。よって、住宅地需 要及び地価ともに概ね安定的に推移している。なお、中心価格帯は新築戸建住宅で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されて おり、収益性との関連性は非常に低い。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似 地域に存する取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、当該比準価格を標準と し、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [114.6] [102.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武蔵村山市内の住宅地の地価は、総じて横ば い傾向であるが、市内の南東部は若干上昇基 調。なお、新青梅街道以北は需要が少ない。 地域要因について、特段の変動要因はなく、 住宅地需要、地価ともに変化は見られない。 接道方位が東であり、日照面でやや優位であ る。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％