別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 武蔵村山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月3日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市中央３丁目１８番６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅も見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 武蔵砂川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 武蔵砂川駅北方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武拝島線、青梅線各駅より徒歩圏外のバス便利用となる住宅地域である。主な需要者は、若年層の一 次儒者層で近隣市からの移住は少なく、武蔵村山市に地縁的な選好性を持つ者である。物件の総額が指標となる地域で あり、新築戸建住宅で２，０００万円前半から半ば、中古戸建住宅で１，５００万円～２，０００万円程度である。周 辺には新築戸建住宅の建築も見られるが、基本的には需要が弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件においては同一需給圏内において取引され た事例より求められており実証的な価格である。対象不動産の存する地域は、郊外部の住宅地域のため賃貸経営が合理 的ではない地域であり収益還元法の適用は行わない。よって、市場の特性を踏まえ、比準価格を標準に、代表標準地か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [101.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、米中関 係など海外情勢が不透明な点が懸念材料であ る。 武蔵村山市郊外部の住宅地域で、需要は相対 的に弱い。地域内に価格形成に影響を与える ような特段の変化はない。 標準的な画地として、特段の変化要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％