別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 福生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福生 -11 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福生市大字福生字武蔵野２３２２番２１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 準防 （その他） 高度1種最高10m (50,80) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 牛浜 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 牛浜駅北東方 550m 法令 規制 １低専 (50,80) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心としたほぼ成熟した住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測さ れる。地価水準は昨今の経済状況から、僅かながら上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域。需要者の中心は３０代から４０代の同一需 給圏内、近隣に親類縁者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、最寄り駅へ徒歩圏にあり、交通接近条件も概ね良 好で、住環境は標準的な住宅地域である。地価は僅かな上昇傾向にあり、新築戸建住宅で総額３０００万円～３５００ 万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、アパート等の収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、低層戸建住宅を中心とする 住宅地域である。よって、収益価格からの接近が馴染まないため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、自用目的 での取引が支配的である。以上から、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [101.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが、その波及の影響は 少なく、環境及び利便性の良否により、地価 は堅調な地域と弱含みの地域に分かれる。 駅徒歩圏の土地の潜在需要は高く、安定期か ら僅かであるが上昇期に入っている。特に徒 歩圏の住宅地の需要が堅調である。 北東方位の土地であり、その立地から、一般 住宅地としての市場競争力に劣る面は見当た らない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％