別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 福生 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福生 -10 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也 印  TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福生市大字熊川字東２６２番２２ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 準防 （その他） 高度1種最高10m (50,80) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北7m市道 水道、下水 拝島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 拝島駅西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価水 準は景気回復を背景に僅かながら上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする多摩地域。需要者の中心は３０代から４０代の同一需給圏内、近隣に親類縁 者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、最寄り駅へ徒歩圏にあり、交通接近条件も概ね良好で、住環境の概ね良 好な住宅地域である。地価は僅かな上昇傾向にあり、新築戸建住宅で総額３５００万円から４０００万円程度が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、共同住宅も散見されるが、周辺には農地もまだ多く、賃貸市場 の未成熟な地域であり、収益性との関連は非常に低いことから収益還元法は適用しなかった。以上から、自用目的の取 引が支配的であるので、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [100.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが、その波及はほとん どなく、環境及び利便性の良否により、地価 は堅調な地域と弱含みの地域に分かれる。 拝島駅徒歩圏の土地の潜在需要は高く、ほぼ 安定的にある。一方、利用徒歩圏外の住宅地 の需要がやや軟調である。 北方位の土地であるが、その立地から、一般 住宅地としての市場競争力に劣る面は見当た らない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％