鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＲ公２ -1	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)
b	ＯＨＷ公２ -111	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
c	ＫＯＲ公２ -1	国分寺市		建付地	（　）	不整形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＯＨＫ公２ -105	国立市		更地	（　）	台形	南西11m市道、北5.5m、二方路		近商特別用途地区 (100,400)
e	ＵＴＤ公２ -23	立川市		更地	（　）	長方形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (95,370)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,843	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	505,357	100 [ 84.8]	595,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 431,158	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	435,038	100 [ 80.4]	541,092		541,000
c	(　 ) 454,133	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	506,611	100 [ 91.7]	552,466		552,000
d	(　 ) 362,946	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,938	100 [ 88.0]	416,975		417,000
e	(　 ) 607,042	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	652,410	100 [ 117.2]	556,664		557,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

国分寺 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,580,019	1,957,040	8,622,979	6,319,810	2,303,169	（　0.9526） 2,193,999	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	49,863,614 円　　　　（　 399,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.2 m x 17.2 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗フロア貸し、３階以上：住宅１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４０㎡）４戸

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	78.9	75.00	4,200	315,000	6.0	1,890,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	84.2	80.00	3,000	240,000	6.0	1,440,000
							0.0	0
3～ 4	居宅	95.00	84.2	80.00	2,400	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
～

～

計		380.00	82.9	315.00		939,000		3,714,000
								384,000

⑨年額支払賃料	939,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,268,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,268,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 901,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,366,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,714,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,290 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,580,019 円　　　　（　 84,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公２　　　　-20	5,170 ( 4,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	4,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＫＯＲ公２　　　　-21	4,216 ( 3,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	4,097
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,500 円	95,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,040 円	11,268,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 800,700 円	95,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	95,900 円	95,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,900 円	95,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,957,040 円　（　　　　　　 15,656 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,900,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,319,810 円（　　　　　 50,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,580,019 円
②総費用	1,957,040 円
③純収益　①－②	8,622,979 円
④建物等に帰属する純収益	6,319,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,303,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,193,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,863,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
国分寺 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-7

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　大川　好昭

印

TEL.

鑑定評価額

65,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本多１丁目４４７番５４｢本多１－５－４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	中層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	国分寺 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

国分寺駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特に変動はなく、店舗・共同住宅を中心とする地域として概ね現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩東部地域、ＪＲ中央線・京王線沿線の普通商業地域及び近隣商業地域。需要者は営業目的の法人・個
人事業者やマンション開発業者等。駅周辺の旧来からの商店街で適合範囲が限られ市場化も稀であるが、利用度の高い
マンション併用地として需要は底堅い。取引量が少なく規模も様々であるため、総額による価格帯は把握されない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の周辺には商業系ビルやマンションが建ち並び賃貸市場は安定しているが、地域の賃料水準が地価水準に見合わ
ず収益価格は低位で市場における価格形成への寄与度は低いため、市場の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格
を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 610,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[100.0]
100

522,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国分寺市は都心西郊の住宅都市で、過去１年
人口は増加、高齢化率は上昇している。不動
産全般に影響する変動要因は特にない。

駅前広場へ続く古くからの商店街としての商
況を維持している。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公２ -111	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
b	ＴＡＫ公２ -102	立川市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、東12m、西4m、三方路		商業高度3種最高30m (100,400)
c	ＯＨＫ公２ -112	小金井市		建付地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＯＨＫ公２ -110	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m都道、東4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,158	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,488	100 [ 76.1]	576,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 451,808	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	447,818	100 [ 83.6]	535,667		536,000
c	(　 ) 468,262	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	484,183	100 [ 96.9]	499,673		500,000
d	(　 ) 552,341	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	527,091	100 [ 104.5]	504,393		504,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

国分寺 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,012,483	1,925,592	8,086,891	5,858,650	2,228,241	（　0.9511） 2,119,280	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	48,165,455 円　　　　（　 385,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	95.00	Ｓ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.2 m x 17.2 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロアー貸し、３・４階２ＤＫ（平均４０㎡、計４室）小世帯向

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物にて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,596	273,296	6.0	1,639,776
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	80.0	76.00	2,996	227,696	4.0	910,784
							0.0	0
3～ 3	居宅	95.00	85.0	80.75	2,397	193,558	1.0	193,558
							1.0	193,558
4～ 4	居宅	95.00	85.0	80.75	2,397	193,558	1.0	193,558
							1.0	193,558
～

計		380.00	82.5	313.50		888,108		2,937,676
								387,116

⑨年額支払賃料	888,108 円　×　12ヶ月　＝　 10,657,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,657,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 852,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,804,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,937,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,116 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 180,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,012,483 円　　　　（　 80,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＫ公２　　　　-9	2,215 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＯＨＫ公２　　　　-10	1,901 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,006
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,500 円	88,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,292 円	10,657,296　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,600 円	88,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,925,592 円　（　　　　　　 15,405 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,100,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,858,650 円（　　　　　 46,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,012,483 円
②総費用	1,925,592 円
③純収益　①－②	8,086,891 円
④建物等に帰属する純収益	5,858,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,228,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,119,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,165,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,000 円／㎡）