鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公２ -110	国分寺市		更地	（　）	台形	南20.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＵＴＤ公２ -17	立川市		貸家建付地	（　）	台形	北12m都道、北西5.5m、角地		商業高度3種最高30m (100,400)
c	ＡＲＡ公２ -15	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,330)
d	ＯＨＷ公２ -116	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,860	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	561,622	100 [ 100.8]	557,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	557,000
b	(　 ) 333,546	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	329,660	100 [ 98.4]	335,020		335,000
c	(　 ) 504,096	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	515,690	100 [ 109.2]	472,244		472,000
d	(　 ) 519,031	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	530,969	100 [ 112.1]	473,657		474,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

国分寺 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,472,642	1,643,886	7,828,756	5,127,150	2,701,606	（　0.9511） 2,569,497	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	58,397,659 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	164 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階３階各階３０㎡台１ＤＫ３室

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	82.0	98.40	3,300	324,720	5.0	1,623,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	91.0	109.20	2,310	252,252	1.0	252,252
							1.0	252,252
3～ 3	住宅	120.00	91.0	109.20	2,360	257,712	1.0	257,712
							1.0	257,712
～

～

計		360.00	88.0	316.80		834,684		2,133,564
								509,964

⑨年額支払賃料	834,684 円　×　12ヶ月　＝　 10,016,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,016,208 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 801,297 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,214,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,133,564 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 509,964 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,472,642 円　　　　（　 57,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＫ公２　　　　-10	1,901 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＨＡＲ公２　　　　-7	3,156 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,500 円	77,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,486 円	10,016,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,700 円	77,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	77,100 円	77,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,100 円	77,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,643,886 円　（　　　　　　 10,024 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,100,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,127,150 円（　　　　　 31,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,472,642 円
②総費用	1,643,886 円
③純収益　①－②	7,828,756 円
④建物等に帰属する純収益	5,127,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,701,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,569,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,397,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
国分寺 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-3

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　中田　文央

印

TEL.

鑑定評価額

73,300,000 円

１㎡当たりの価格

447,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市泉町３丁目２６７１番４｢泉町３－３７－３０｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗Ｓ3F1B	中低層店舗ビル等が見られる駅裏の商業地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	西国分寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

西国分寺駅南西方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

駅背後の近隣商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 469,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 366,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市を中心とする周辺都市におけるＪＲ中央線ほか鉄道各沿線の駅徒歩圏の商業地域である。需要者
の中心は地縁性のある事業者、賃貸ビル経営を目的とする投資家、開発目的の不動産業者等である。繁華性は低いもの
の、供給は限定的で希少性は認められる。西国分寺駅に近く、駅利用者の動向に影響を受けつつも需要は堅調である。
画地規模、物件の収益性、取引主体等により価格差が大きく異なり相場はつかみにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏を広範囲にとり収集した取引事例は適正に要因比較を行っており、比準価格は市場性を反映している。標準
地が所在する近隣地域周辺においては事業者等が自用目的で購入するケースが認められる一方、収益性を踏まえながら
取引を検討する投資家等も想定でき、収益価格は価格検討を行うための有力な検証手段である。よって信頼性の高い比
準価格を重視して収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 610,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[137.3]

[100.0]
100

448,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国分寺駅の再開発ビルが完成し、駅周辺の整
備が進行中で、駅前商業地の発展が期待され
る一方、既存商店街への影響は懸念される。

商業施設の集積度は低く、商業繁華性が欠け
る。低層階について店舗需要が認められる。
ＪＲ中央線及び武蔵野線が利用可能で、利便
性は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公２ -111	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
b	ＨＡＲ公２ -1	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)
c	ＫＯＲ公２ -1	国分寺市		建付地	（　）	不整形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＯＨＫ公２ -105	国立市		更地	（　）	台形	南西11m市道、北5.5m、二方路		近商特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,158	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,488	100 [ 91.7]	478,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 502,843	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	507,871	100 [ 100.4]	505,848		506,000
c	(　 ) 454,133	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	507,620	100 [ 98.5]	515,350		515,000
d	(　 ) 362,946	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,938	100 [ 97.5]	376,347		376,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 469,000 円／㎡]

国分寺 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,153,866	1,565,990	7,587,876	4,807,950	2,779,926	（　0.9511） 2,643,988	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	60,090,636 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	164 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸を想定し、住宅は住戸タイプ１ＤＫ、平均専有面積を約３４㎡とした。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種賃貸建物の標準的割合と想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	3,500	315,000	5.0	1,575,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	85.0	102.00	2,400	244,800	1.0	244,800
							1.0	244,800
3～ 3	居宅	120.00	85.0	102.00	2,420	246,840	1.0	246,840
							1.0	246,840
～

～

計		360.00	81.7	294.00		806,640		2,066,640
								491,640

⑨年額支払賃料	806,640 円　×　12ヶ月　＝　 9,679,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,679,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 774,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,905,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,066,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 229,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,153,866 円　　　　（　 55,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＮＡＦ公２　　　　-15	2,757 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公２　　　　-16	2,214 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,500 円	72,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	290,390 円	9,679,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,700 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,565,990 円　（　　　　　　 9,549 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,807,950 円（　　　　　 29,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,153,866 円
②総費用	1,565,990 円
③純収益　①－②	7,587,876 円
④建物等に帰属する純収益	4,807,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,779,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,643,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,090,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）