鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＭ公２ -10	国分寺市		建付地	（　）	不整形	北西4.4m市道、南東3.4m、二方路		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＯＨＷ公２ -7	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	ＯＨＷ公２ -25	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,81)
d	ＯＨＷ公２ -8	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＯＨＷ公２ -18	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,541	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	303,095	100 [ 93.1]	325,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	335,000
b	(　 ) 463,031	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	461,215	100 [ 106.1]	434,698		448,000
c	(　 ) 384,386	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	374,037	100 [ 95.0]	393,723		406,000
d	(　 ) 328,575	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	327,286	100 [ 92.2]	354,974		366,000
e	(　 ) 336,239	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,261	100 [ 96.8]	345,311		356,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 382,000 円／㎡]

国分寺 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,437,786	625,967	2,811,819	1,745,660	1,066,159	（　0.9738） 1,038,226	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,071,689 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	120 ㎡	11.3 m x 10.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階各階３０㎡台の１ＤＫ２室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.00	100.0	68.00	2,170	147,560	1.0	147,560
							1.0	147,560
2～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	2,220	150,960	1.0	150,960
							1.0	150,960
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		298,520		298,520
								298,520

⑨年額支払賃料	298,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,582,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,582,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,579 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,295,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,437,786 円　　　　（　 28,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＩＭ公２　　　　-7	1,689 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	1,956	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,316 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公２　　　　-14	1,941 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	2,736
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,467 円	3,582,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,200 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 625,967 円　（　　　　　　 5,216 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,745,660 円（　　　　　 14,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,437,786 円
②総費用	625,967 円
③純収益　①－②	2,811,819 円
④建物等に帰属する純収益	1,745,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,066,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,038,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,071,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
国分寺 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 -12

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　田中　和弘

印

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本多１丁目３９３番２２外｢本多１－１２－１３｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1.2:1	住宅ＬＳ3	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	国分寺 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

国分寺駅　北東方

750m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は立川市北東部をはじめ、国分寺市並木町や高木町等を含む最寄駅から徒歩圏外の住宅地域。主たる需要者
は都心部、多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。居住環境は比較
的良好ではあるが利便性に劣り、周辺地価は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅で３，５００万
円～４，０００万円前後、戸建向け土地は２０万円／㎡前後で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好
条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ
の収益性は低く、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致しており実証的
で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[ 79.2]

[103.0]
100

385,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

株価や企業収益、都心部商業地価、観光地等
には堅調な推移がみられるも、個人の可処分
所得や実需に基づく不動産市況の動向は斑模
様である。

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模
な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない
。一般的要因の影響を受け地価水準はやや上
昇傾向にある。

接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的
な画地。個別的要因に変動はない。市場競争
力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公２ -20	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＯＨＷ公２ -18	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	ＯＨＷ公２ -8	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＯＨＷ公２ -25	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,81)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 398,049	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	399,220	100 [ 99.8]	400,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	412,000
b	(　 ) 336,239	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,228	100 [ 100.9]	334,220		344,000
c	(　 ) 328,575	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	327,931	100 [ 88.5]	370,544		382,000
d	(　 ) 384,386	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	374,407	100 [ 97.8]	382,829		394,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

国分寺 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,475,374	615,442	2,859,932	1,698,480	1,161,452	（　0.9738） 1,131,022	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,133,822 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	120 ㎡	11.3 m x 10.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１ＤＫ，平均専有面積３５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.00	100.0	68.00	2,185	148,580	1.0	148,580
							1.0	148,580
2～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	2,253	153,204	1.0	153,204
							1.0	153,204
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		301,784		301,784
								301,784

⑨年額支払賃料	301,784 円　×　12ヶ月　＝　 3,621,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,621,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,331,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,903 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,475,374 円　　　　（　 28,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＮ公２　　　　-20	2,279 ( 2,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＡＮ公２　　　　-21	2,323 ( 2,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,397
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,642 円	3,621,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,400 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,442 円　（　　　　　　 5,129 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,698,480 円（　　　　　 14,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,475,374 円
②総費用	615,442 円
③純収益　①－②	2,859,932 円
④建物等に帰属する純収益	1,698,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,161,452 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,131,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,133,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）