鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＺＲ公２ -17	東村山市		貸家建付地	（　）	台形	東7.2m市道、南4m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＭＡＲ公２ -10	東村山市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、北4m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＨＩＲ公２ -13	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
d	ＳＡＫ公２ -10	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、西5m、二方路		２中専高度2種最高25m (70,200)
e	ＥＺＲ公２ -11	東村山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、西9m、角地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,139	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	245,916	100 [ 129.9]	189,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 281,715	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	264,880	100 [ 136.0]	194,765		195,000
c	(　 ) 224,138	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,707	100 [ 120.0]	188,089		188,000
d	(　 ) 184,914	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	202,640	100 [ 107.1]	189,206		189,000
e	(　 ) 240,476	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,175	100 [ 122.0]	194,406		194,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

東村山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,566,994	2,984,956	11,582,038	9,744,000	1,838,038	（　0.9519） 1,749,628	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,880,622 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.45	ＲＣ5	704.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	18.8 m x 22.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上ファミリー向け、専有面積５０㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同タイプの建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.45	80.0	156.36	2,800	437,808	8.0	3,502,464
							0.0	0
2～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	1,700	252,450	2.0	504,900
							1.0	252,450
4～ 4	住宅	114.58	87.0	99.68	1,720	171,450	2.0	342,900
							1.0	171,450
5～ 5	住宅	64.88	84.0	54.50	1,740	94,830	2.0	189,660
							1.0	94,830
～

計		704.91	86.2	607.54		1,208,988		5,044,824
								771,180

⑨年額支払賃料	1,208,988 円　×　12ヶ月　＝　 14,507,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,507,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 744,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,147,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,044,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 771,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 371,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,566,994 円　　　　（　 39,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公２賃貸　　　　-15	1,586 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公２賃貸　　　　-14	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,851
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	446,756 円	14,891,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,225,200 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,984,956 円　（　　　　　　 8,089 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 704.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,744,000 円（　　　　　 26,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,566,994 円
②総費用	2,984,956 円
③純収益　①－②	11,582,038 円
④建物等に帰属する純収益	9,744,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,838,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,749,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,880,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
東村山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　松井　俊明

印

TEL.

鑑定評価額

66,800,000 円

１㎡当たりの価格

181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市秋津町２丁目２５番２				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	台形 1:1.2	工場兼住宅Ｓ2	店舗の中に工場等が混在する路線商業地域	南西11m都道	水道、下水	新秋津 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ都道

交通

施設

新秋津駅南西方

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

　幹線道路沿いの店舗、工場等が混在する地域であるが、将来的には、路線商業地域としてより熟成していくも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、西武線各線及びＪＲ武蔵野線沿線の東村山市及びその隣接市に存する幹線道路沿いの路線商業地域又
は商住工の混在地域である。近年、近隣地域を含めた周辺エリアにおいて、小売及び飲食店舗が相次いで出店したこと
から、相応の賑わいをみせている。需要者は、地縁性を有する中小事業者や個人等が主と考えられる。取引の中心とな
る価格は、個別性等によりさまざまで見出し難いが、１㎡当り１５万円から２０万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域を含む周辺地域は、賃貸用不動産等がみられるものの、資産価値に見合った賃料水準にあるとはいえず、需
要者の中心が自用を目的とする中小事業者や収益或いは資産保有等を目的とする個人投資家であり、比準価格を中心に
価格形成がなされている。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は緩やかに回復している。東村山市の
人口はほぼ横ばい傾向にある。地価は緩和的
な金融環境等の影響から、横ばいからやや上
昇傾向にある。

　特段の変動はないが、都道沿いの地域で、
市内にあっては店舗の集積度が高いこと等か
ら、地価は緩やかな上昇傾向にある。

　特段の変動はないが、概ね地域の標準的な
画地で、市場競争力は普通程度と考えられる
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＫＩ公２ -21	東大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南5m、二方路		１住居高度2種最高25m (70,200)
b	ＴＯＭ公２ -29	東久留米市		更地	（　）	台形	北東16m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	ＴＯＭ公２ -31	東久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、南東6m、北東6m、三方路		２中専高度地区2種 (70,171)
d	ＨＩＲ公２ -16	東村山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.2m市道、北6m、角地		２中専高度地区2種 (62,154)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,830	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	190,219	100 [ 106.1]	179,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 216,523	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,389	100 [ 112.2]	193,751		194,000
c	(　 ) 187,549	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	201,775	100 [ 102.6]	196,662		197,000
d	(　 ) 132,635	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	146,497	100 [ 94.1]	155,682		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

東村山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,726,483	2,983,493	11,742,990	9,744,000	1,998,990	（　0.9519） 1,902,839	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,285,311 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.45	ＲＣ5	704.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	18.8 m x 22.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上ファミリー向け共同住宅、平均専有面積５０～５５㎡程度を想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

階層・規模等に応じた標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.45	80.0	156.36	2,800	437,808	5.0	2,189,040
							1.0	437,808
2～ 2	住宅	165.00	90.0	148.50	1,682	249,777	1.0	249,777
							1.0	249,777
3～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	1,700	252,450	1.0	252,450
							1.0	252,450
4～ 4	住宅	114.58	87.0	99.68	1,720	171,450	1.0	171,450
							1.0	171,450
5～ 5	住宅	64.88	84.0	54.50	1,740	94,830	1.0	94,830
							1.0	94,830

計		704.91	86.2	607.54		1,206,315		2,957,547
								1,206,315

⑨年額支払賃料	1,206,315 円　×　12ヶ月　＝　 14,475,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,475,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 742,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,116,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,957,547 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,206,315 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 581,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,726,483 円　　　　（　 39,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＩ公２賃貸　　　　-2	1,619 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,755 円/㎡　月額支払賃料（　 1,682 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公２賃貸　　　　-7	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	445,793 円	14,859,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,225,200 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.90 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,983,493 円　（　　　　　　 8,085 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 704.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,744,000 円（　　　　　 26,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,726,483 円
②総費用	2,983,493 円
③純収益　①－②	11,742,990 円
④建物等に帰属する純収益	9,744,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,998,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,902,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,285,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）