別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東村山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東村山 -5 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　比留間　康昌 印  TEL.

鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山市多摩湖町４丁目２３番４ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 西武園 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西武園駅南西方 170m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線各沿線の東村山市及び隣接市の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者 の外、買換え層も確認できるが、圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は「西武園駅」徒歩圏内であるが、運行 本数が少ない。また、地区計画等の指定により敷地の細分化ができず、総額が嵩むので需要は細っている。市場の中心 価格帯は土地で総額４０００万円程度、新築戸建て分譲で総額５５００万円～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。また、当地域は地区計画が定められており、アパート 建築ができないので収益還元法の適用を断念した。比準価格は、規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で 信頼性の程度が高い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合 した価格と言える。よって、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東村山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [101.4] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東村山市においては、総人口、生産年齢人口 、高齢化率、いずれも微増。地価の需給動向 は日銀のマイナス金利を背景に微増傾向。 地区計画に定められた最低敷地面積及び用途 制限の影響を受け、同町内の取引は少なく、 価格は弱含んでいる。 上記条件により総額が嵩むので、代替・競争 関係にある他の不動産との比較において、競 争力の程度はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％