別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日野 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -36 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　藤川　健一 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市日野台４丁目２３番１５ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 豊田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．０ｍ 市道 交通 施設 豊田駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 甲州街道背後地において区画整然とした小規模な戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当分の間現状を維持 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線の豊田駅及び日野駅を最寄駅とする駅徒歩圏外の日野市内の住宅地である。需要者は日野市及 び周辺市域に居住する３０～４０歳代前半の一次取得者が大半である。地価は横ばい乃至若干の上昇傾向にあり、今後 は景気の回復傾向や豊田駅前商業施設の利便性向上等もあり同傾向を維持するものと思われる。需要は利便性等により 地域間格差が生じており、また市場は建売住宅が大半であり、新築戸建住宅は３５００万円前後の価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅地取引が大半であり、かつ対象不動産は画地規模が小さく、元本価格に見合う賃料 水準を収受可能な賃貸住宅の建築が困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い 複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格で あると思料されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [135.3] [101.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は好調で、消費増税後も個人消費は 長期的には緩やかに回復ペースを推移するこ とが予測されるが、海外経済の不透明感等の リスクがある。 最寄駅からやや遠い区画整然とした小規模戸 建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、当面は 相応の需要が見込まれるが、価格はほぼ横ば い傾向である。 特に個別的要因に変動はないものと思われる 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％