別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日野 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -24 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木俣　美晴 印  TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市大字新井８６３番１１４ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等を主体に アパートが混在する 住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 高幡不動 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 高幡不動駅北東方 770m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既存の住宅地域であり、当面は現況で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野市及び隣接市のうち、低層一般住宅が標準的使用と認められる住宅地域である。主たる需要者は３０ 歳代から４０歳代の圏内居住者や圏内勤務者で、圏外からの転入も一部に見られる。居住環境が良好なことから、住宅 地への需要は全般に底堅いものの、利便性の劣る地域では需要の鈍化が見られる。市場では更地で２，０００万円から ３，０００万円程度、戸建住宅の新築物件は３，０００万円台から４，０００万円台が需要の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺一帯には低層アパート等の賃貸物件が見られるが、その多くが土地所有者による建物への投資である 。賃料水準は低く、収益を目的とする土地への投資は経済合理性に欠ける。取引の大部分が自用を目的とした個人の住 宅需要である。よって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [101.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は全般に底堅く推移して いるが、一部では下落基調が続き、利便性等 による地価の二極化傾向が進んでいる。 近隣地域は台風や長雨等による自然災害が懸 念され、不動産価格の二極化が進むなかで、 横ばいから若干の上昇傾向が認められる。 代替、競争関係にある他の不動産と比較した 優劣、競争力の程度等について、特段の変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％