別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　内田　憲一 印  TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市西平山５丁目２１番３ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 豊田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道　 交通 施設 豊田駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整った住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないので、当面は戸建住宅を主体とした地 域として現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線・京王線沿線で日野市を中心に隣接市に及ぶ住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する個人 が中心で、一次取得者層が多く、同一需給圏内における移動が多い。駅等への接近条件が劣る地域であるため、市内の 住宅地における競争力と需要は相対的にやや弱含み。新築戸建分譲における需要の中心価格帯は土地面積により価格帯 が異なるが、総額で概ね３０００～３５００万円台前後が多く、土地値は２０００～２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅用地としての土地利用がほとんどで、自用の戸建住宅の取引により地価水準が形成されている地域 である。アパート等の賃貸物件は遊休地の有効活用のためのものに限られ、新規投資を前提とした収益性には限界があ り、賃貸経営を想定する収益性分析は市場取引の実態には馴染まない。地域性に応じた地価形成を考慮のうえ、収益還 元法は非適用とし、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [168.4] [105.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は安定的に推移している。堅調な 雇用情勢、超低金利や税制優遇による住宅取 得の下支えがあり、住宅需要には一定の底堅 さがある。 街路条件・環境条件等の変化はない。最寄駅 から徒歩圏外の住宅地域であるため市場にお ける競争力は弱い地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％