鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＫ公２ -10	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、西5m、二方路		２中専高度2種最高25m (70,200)
b	ＳＡＫ公２ -18	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
c	ＳＡＫ公２ -14	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14.5m市道、東4m、角地		２中専高度2種最高25m 風致地区 (40,200)
d	ＨＩＲ公２ -8	東村山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、北東4m、南西3.6m、三方路		１中専高度地区1種 (70,200)
e	ＴＡＫ公２ -6	東久留米市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,914	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	202,640	100 [ 92.1]	220,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 378,395	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	380,287	100 [ 118.8]	320,107		320,000
c	(　 ) 341,878	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	317,864	100 [ 94.1]	337,794		338,000
d	(　 ) 231,553	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	226,152	100 [ 97.0]	233,146		233,000
e	(　 ) 205,917	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	198,987	100 [ 85.0]	234,102		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

小平 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,370,185	8,758,683	32,611,502	26,947,200	5,664,302	（　0.9519） 5,391,849	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	119,818,867 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	432.08	ＲＣ4	1,728.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	955 ㎡	42.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は４５㎡程度の２ＬＤＫ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.08	84.2	363.72	2,950	1,072,974	5.0	5,364,870
							0.0	0
2～ 2	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
3～ 3	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
4～ 4	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
～

計		1,728.32	85.7	1,481.16		3,531,342		10,281,606
								0

⑨年額支払賃料	3,531,342 円　×　12ヶ月　＝　 42,376,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,481.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,376,104 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　％　＝　　 2,542,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,273,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,281,606 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,370,185 円　　　　（　 43,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公２賃貸　　　　-17	1,548 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＣＨ公２賃貸　　　　-8	1,812 ( 1,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,314,483 円	43,816,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 948,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,288,200 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,758,683 円　（　　　　　　 9,171 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,728.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,947,200 円（　　　　　 28,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,370,185 円
②総費用	8,758,683 円
③純収益　①－②	32,611,502 円
④建物等に帰属する純収益	26,947,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,664,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,391,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,818,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小平 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-8

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　小田　康太

印

TEL.

鑑定評価額

244,000,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市小川東町１丁目２０７８番１｢小川東町１－１８－２３｣				②地積　(㎡)	955 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	2:1	店舗、事務所兼工場ＲＣ2	店舗、マンション等が混在する路線商業地域	東22m都道	水道、ガス、下水	小川 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

小川駅　南東方

300m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、商業繁華性に影響を及ぼす特段の変動要因は見られない。当分の間、
現状を維持するものと予測するが、マンション市場の動向によっては、マンションの進出も予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として小平市及びその周辺市の幹線道路又は準幹線道路沿い、及び各駅周辺の商業地域、住商混在地
域等である。需要者層は、地縁を有する個人事業者と面大地であれば店舗付マンション等の建設を図る不動産業者が中
心。景気の回復に伴い、地価もやや上昇傾向にある。小川駅に比較的近い府中街道沿いの路線商業地で、需要の中心価
格帯は平方メートル当たり２０万円台半ばであるが、取引件数は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の標準的使用は店舗兼共同住宅であるが、店舗としての賃貸需要は十分に成熟しているとは言えず、また、収益物
件の稼働よりも自用が中心である。居宅部分についても、賃貸による収益性は十分ではない。よって、これらの特性を
踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格との開差を検証し、周辺の代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 216,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

255,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出が弱含んでいるものの、緩やか
に回復している。通商問題を巡る緊張の増大
が世界経済に与える影響や海外経済の動向等
に留意が必要。

幹線道路沿いの路線商業地域で、最寄駅への
接近性も良好である。一般的要因の影響を受
け、地価は、横這い乃至微増傾向にある。

個別的要因に特別な変動は見られない。地域
の標準的な画地であり、市場競争力は普通程
度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＤＫ公２ -9	小平市		貸家建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (68,232)
b	ＯＤＫ公２ -10	小平市		建付地	（　）	袋地等	北9.1m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (76,189)
c	ＳＡＫ公２ -25	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＥＺＲ公２ -11	東村山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、西9m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,401	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,191	100 [ 108.3]	277,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 241,935	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	270,430	100 [ 104.3]	259,281		259,000
c	(　 ) 317,335	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	318,604	100 [ 117.9]	270,232		270,000
d	(　 ) 240,476	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,175	100 [ 89.2]	265,891		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

小平 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,273,699	8,344,783	32,928,916	26,947,200	5,981,716	（　0.9519） 5,693,995	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	126,533,222 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	432.08	ＲＣ4	1,728.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	955 ㎡	42.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は４５㎡程度の２ＬＤＫ住宅を想定

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.08	84.2	363.72	2,950	1,072,974	4.0	4,291,896
							0.0	0
2～ 2	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
3～ 3	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
4～ 4	住宅	432.08	86.2	372.48	2,200	819,456	2.0	1,638,912
							0.0	0
～

計		1,728.32	85.7	1,481.16		3,531,342		9,208,632
								0

⑨年額支払賃料	3,531,342 円　×　12ヶ月　＝　 42,376,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,481.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,376,104 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,628,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,187,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,208,632 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,273,699 円　　　　（　 43,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＤＫ公２賃貸　　　　-9	2,572 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＤＫ公２賃貸　　　　-10	2,865 ( 2,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,314,483 円	43,816,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 534,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,288,200 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,344,783 円　（　　　　　　 8,738 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,728.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,947,200 円（　　　　　 28,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,273,699 円
②総費用	8,344,783 円
③純収益　①－②	32,928,916 円
④建物等に帰属する純収益	26,947,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,981,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,693,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,533,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）