鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＫ公２ -10	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、西5m、二方路		２中専高度2種最高25m (70,200)
b	ＳＡＫ公２ -14	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14.5m市道、東4m、角地		２中専高度2種最高25m 風致地区 (40,200)
c	ＫＩＴ公２ -15	清瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	南東18m都道、北東4m、二方路		２中専高度地区2種 (60,200)
d	ＴＯＭ公２ -31	東久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、南東6m、北東6m、三方路		２中専高度地区2種 (70,171)
e	ＭＩＳ公２ -16	東大和市		更地	（　）	長方形	南18m都道、中間画地		準住居高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,914	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	202,640	100 [ 102.8]	197,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 341,878	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	317,864	100 [ 134.8]	235,804		236,000
c	(　 ) 231,212	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	218,791	100 [ 100.9]	216,839		217,000
d	(　 ) 187,549	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	201,775	100 [ 91.3]	221,002		221,000
e	(　 ) 156,763	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,920	100 [ 79.2]	198,131		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,135,408	10,931,337	39,204,071	23,898,100	15,305,971	（　0.9749） 14,921,791	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	331,595,356 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの３階建店舗兼事務所を想定。敷地内駐車場の使用料は家賃に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.13	100.0	2,014.13	2,150	4,330,380	6.0	25,982,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,014.13	100.0	2,014.13		4,330,380		25,982,280
								0

⑨年額支払賃料	4,330,380 円　×　12ヶ月　＝　 51,964,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,964,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,078,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,885,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,982,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 249,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,135,408 円　　　　（　 23,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫＩ公２賃貸　　　　-3	3,015 ( 2,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	2,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,161 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 F B
b	ＨＡＮ公２賃貸　　　　-9	3,947 ( 3,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	2,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,118,000 円	353,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,558,937 円	51,964,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,653,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,894,600 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,931,337 円　（　　　　　　 5,193 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,898,100 円（　　　　　 11,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,135,408 円
②総費用	10,931,337 円
③純収益　①－②	39,204,071 円
④建物等に帰属する純収益	23,898,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,305,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,921,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,595,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小平 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　内野　美樹

印

TEL.

鑑定評価額

459,000,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井３丁目１５番６外｢花小金井３－３４－２６｣				②地積　(㎡)	2,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (75,180)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	営業所、店舗が多い都道沿いの商業地域	南18m都道、三方路	水道、ガス、下水	花小金井 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

花小金井駅　北東方

1.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型商業施設が集積する交通量の多い路線商業地域で、地域の発展または衰退を促す要因は見当たらないため
、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及び隣接市の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。駐車場を備えた沿道
型店舗は需要が大きく、売買に際しては、外食産業や大規模小売店舗を展開する法人、店舗併用マンション用地目的の
開発業者等、全国規模の展開をする法人が主体となり、底堅い需要がある。取引の中心となる価格帯は土地坪７０万円
～８０万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

沿道型店舗が建ち並んで収益性が重視される地域ではあるが、駅から遠く店舗の規模も大きいため賃料単価が低く抑え
られ、収益価格は比準価格より低位に試算された。他方、比準価格は自己使用目的の需要者の意思が反映された実際の
取引価格から導かれ、規範性・信頼性は収益価格に比べて高いと言える。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    216,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益や雇用・所得環境の改善等による景
気回復が続くも消費税率引上げの影響や海外
の政治経済の不確実性、続発する災害等不安
定要素は多い。

交通量が多く、商業集積度も高い新青梅街道
沿いにあって、特段変動は見られない。

地域の標準的な画地であり、特に変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公２ -13	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
b	ＳＡＫ公２ -10	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、西5m、二方路		２中専高度2種最高25m (70,200)
c	ＴＯＭ公２ -29	東久留米市		更地	（　）	台形	北東16m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	ＴＯＭ公２ -31	東久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、南東6m、北東6m、三方路		２中専高度地区2種 (70,171)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,138	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,707	100 [ 95.6]	236,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 184,914	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	202,640	100 [ 102.9]	196,929		197,000
c	(　 ) 216,523	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,389	100 [ 96.5]	225,274		225,000
d	(　 ) 187,549	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	201,775	100 [ 90.8]	222,219		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,967,557	10,895,060	38,072,497	23,898,100	14,174,397	（　0.9749） 13,818,620	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	307,080,444 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階店舗、３階事務所（現況とほぼ同じ）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

路線沿いの一棟貸し建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.10	100.0	2,014.10	2,100	4,229,610	6.0	25,377,660
							1.0	4,229,610
～

～

～

～

計		2,014.10	100.0	2,014.10		4,229,610		25,377,660
								4,229,610

⑨年額支払賃料	4,229,610 円　×　12ヶ月　＝　 50,755,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,755,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,045,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,710,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,377,660 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 238,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,229,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,019,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,967,557 円　　　　（　 23,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＣＨ公２賃貸　　　　-13	1,977 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,146	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公２賃貸　　　　-2	2,709 ( 2,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	2,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,118,000 円	353,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,522,660 円	50,755,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,653,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,894,600 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,895,060 円　（　　　　　　 5,176 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,898,100 円（　　　　　 11,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,967,557 円
②総費用	10,895,060 円
③純収益　①－②	38,072,497 円
④建物等に帰属する純収益	23,898,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,174,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,818,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,080,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）