鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＭ公２ -35	小平市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (60,160)
b	ＳＡＫ公２ -4	小平市		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＳＡＫ公２ -3	小平市		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＳＡＫ公２ -15	小平市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,160)
e	ＳＡＫ公２ -13	小平市		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 314,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	310,515	100 [ 100.0]	310,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 247,524	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	269,152	100 [ 85.7]	314,063		320,000
c	(　 ) 281,760	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	272,549	100 [ 82.1]	331,972		339,000
d	(　 ) 275,848	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	271,521	100 [ 91.2]	297,720		304,000
e	(　 ) 319,251	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	356,852	100 [ 96.8]	368,649		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

小平 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,342,448	1,566,424	6,776,024	4,557,510	2,218,514	（　0.9749） 2,162,829	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,062,867 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	160 ％	240 ㎡	14.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５㎡～４０㎡程度の２ＤＫタイプの住戸を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	98.0	112.70	2,020	227,654	1.0	227,654
							1.0	227,654
2～ 2	住宅	115.00	98.0	112.70	2,070	233,289	1.0	233,289
							1.0	233,289
3～ 3	住宅	115.00	98.0	112.70	2,070	233,289	1.0	233,289
							1.0	233,289
～

～

計		345.00	98.0	338.10		694,232		694,232
								694,232

⑨年額支払賃料	694,232 円　×　12ヶ月　＝　 8,330,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,330,784 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,997,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	694,232 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 694,232 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 338,230 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,342,448 円　　　　（　 34,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＩＳ公２賃貸　　　　-54	2,140 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,159 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公２賃貸　　　　-31	1,870 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,114
c	ＳＡＫ公２賃貸　　　　-13	1,763 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	2,103

小平 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	249,924 円	8,330,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,000 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,566,424 円　（　　　　　　 6,527 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,557,510 円（　　　　　 18,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,342,448 円
②総費用	1,566,424 円
③純収益　①－②	6,776,024 円
④建物等に帰属する純収益	4,557,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,218,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,162,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,062,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小平 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 -4

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　江蔵　龍

印

TEL.

鑑定評価額

76,100,000 円

１㎡当たりの価格

317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井１丁目８０７番９｢花小金井１－１５－１０｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	花小金井 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 55 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

花小金井駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

花小金井駅に近く、交通・生活利便性が良好で、相対的希少性が高い住宅地域として、今後とも現状を維持して
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武線沿線で、小平市及び周辺市の最寄り駅から徒歩圏の住宅地である。需要者は同一需給圏内の居住者
で、住み替え層や二世帯住宅希望者が中心。また、最寄駅への交通利便性・生活利便性が良好な地域で根強い需要があ
るが、供給は限られている。需要の中心価格帯は、大型物件で土地７，５００万円程度、大型の新築戸建物件は９，５
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は小平市内の徒歩５分圏の住宅地域で、自用の居住目的の取引が支配的である。収益物件も見られるが土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないため、投資採算性が低く収益価格は低位に試算された。居住環境を重視する自用
目的での取引が中心のため、比準価格の規範性がより高い。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を重視し、収
益価格を関連付け、当地域の相対的希少性による根強い需要を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小平 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    311,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小平市においては、景気・消費の大きな上昇
は見られないものの、金融緩和・株高・雇用
回復の効果で地価は緩やかな上昇傾向にある
。

最寄駅に近く、交通・生活利便性が良好で、
相対的希少性が高い。ただし、大型物件が多
く総額が嵩み、取引単価が低い物件もある。

個別的要因に変動はない。また、方位による
優位性があるものの、代替・競争関係にある
他の不動産と比較した競争力の程度は普通で
ある。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

小平 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＫ公２ -15	小平市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,160)
b	ＳＡＫ公２ -21	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＳＡＫ公２ -8	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、北西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＫＩＴ公２ -5	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、西6m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,848	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	271,521	100 [ 92.2]	294,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 218,974	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	244,034	100 [ 83.8]	291,210		297,000
c	(　 ) 334,299	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	326,510	100 [ 89.2]	366,043		373,000
d	(　 ) 416,551	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	392,437	100 [ 100.8]	389,322		397,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

小平 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,248,729	1,563,918	6,684,811	4,557,510	2,127,301	（　0.9749） 2,073,906	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	46,086,800 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	160 ％	240 ㎡	14.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプ、平均専有面積が３５～４０㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	98.0	112.70	2,000	225,400	2.0	450,800
							1.0	225,400
2～ 2	住宅	115.00	98.0	112.70	2,050	231,035	2.0	462,070
							1.0	231,035
3～ 3	住宅	115.00	98.0	112.70	2,100	236,670	2.0	473,340
							1.0	236,670
～

～

計		345.00	98.0	338.10		693,105		1,386,210
								693,105

⑨年額支払賃料	693,105 円　×　12ヶ月　＝　 8,317,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,317,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,863 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,901,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,386,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 693,105 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 334,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,248,729 円　　　　（　 34,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＺＲ公２賃貸　　　　-1	1,832 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＺＲ公２賃貸　　　　-2	2,140 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	249,518 円	8,317,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,000 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,563,918 円　（　　　　　　 6,516 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,557,510 円（　　　　　 18,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,248,729 円
②総費用	1,563,918 円
③純収益　①－②	6,684,811 円
④建物等に帰属する純収益	4,557,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,127,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,073,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,086,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）