鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小金井 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ（公）２ -5	小金井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、東6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＥＹ（公）２ -1	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＥＹ（公）２ -6	小金井市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＩＫ（公）２ -8	小金井市		建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e	ＩＫ（公）２ -7	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,244	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	293,732	100 [ 110.3]	266,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 299,839	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	286,401	100 [ 101.0]	283,565		286,000
c	(　 ) 287,520	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	287,802	100 [ 105.0]	274,097		277,000
d	(　 ) 358,248	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	314,824	100 [ 104.9]	300,118		303,000
e	(　 ) 246,567	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,540	100 [ 97.0]	249,010		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

小金井 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,753,774	308,680	1,445,094	891,800	553,294	（　0.9725） 538,078	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,957,289 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	100 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫで平均専有面積３５㎡程度２戸、長屋住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同程度の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	100.0	35.00	2,100	73,500	1.0	73,500
							1.0	73,500
2～ 2	住宅	35.00	100.0	35.00	2,200	77,000	1.0	77,000
							1.0	77,000
～

～

～

計		70.00	100.0	70.00		150,500		150,500
								150,500

⑨年額支払賃料	150,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,806,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,806,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,715,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 150,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,753,774 円　　　　（　 17,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）２　　　　-47	2,284 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）２　　　　-10	2,029 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,000 円	13,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,180 円	1,806,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,500 円	13,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 308,680 円　（　　　　　　 3,087 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	891,800 円（　　　　　 8,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,753,774 円
②総費用	308,680 円
③純収益　①－②	1,445,094 円
④建物等に帰属する純収益	891,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	553,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,957,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小金井 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小金井 -19

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　松本　敦彦

印

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小金井市貫井南町１丁目６６番４１｢貫井南町１－１４－１７｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西5m市道	水道、ガス、下水	武蔵小金井 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 15 ｍ、南 5 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

武蔵小金井駅　南西方

2.2km

法令

規制

１低専

準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄駅から距離があるものの閑静な住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。
地価は緩やかに上昇していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、小金井市又は近隣市内にあるＪＲ中央線沿線の住宅地域。需要者は上記圏域に居住し都内に通勤
する一次所得者、マンションからの買換え層が中心である。当該地域は最寄駅から距離があり交通接近条件は劣るもの
の、閑静な住宅地域として良好な住環境を維持しており、値頃感から相応の需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、
１２０㎡程度の土地で３，０００万円前後、新築戸建住宅で総額４，０００万円台後半。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区画整然とした住宅地域であり、周辺には共同住宅も散見されるが殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う
賃料水準で形成されおらず、収益価格は相当低位に試算された。最寄駅から距離のある居住の快適性を指向する住宅地
域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、周辺類似地域の一般住宅地の取引価格から求
めた比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小金井 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 366,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[102.0]

100
[143.1]

[101.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小金井市は新宿まで約３０分の郊外都市とし
て発展し、人口は微増傾向にあり高齢化も進
行中。取引価格は総じて上昇傾向にある。

良好な住環境を維持している低層住宅地域で
、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上
昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小金井 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）２ -3	小金井市		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
b	ＩＫ（公）２ -5	小金井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、東6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＩＫ（公）２ -7	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＴＭ（公）２ -9	小金井市		建付地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,228	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	270,143	100 [ 101.9]	265,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 310,244	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	293,732	100 [ 110.3]	266,303		269,000
c	(　 ) 246,567	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,540	100 [ 97.0]	249,010		252,000
d	(　 ) 277,614	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	286,027	100 [ 111.1]	257,450		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

小金井 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,790,096	330,236	1,459,860	967,260	492,600	（　0.9725） 479,054	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,645,644 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	37.93	ＬＳ2	75.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	100 ㎡	8.4 m x 11.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から６階、各階フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同程度の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	37.93	100.0	37.93	2,000	75,860	1.0	75,860
							1.0	75,860
2～ 2	住宅	37.93	100.0	37.93	2,050	77,757	1.0	77,757
							1.0	77,757
～

～

～

計		75.86	100.0	75.86		153,617		153,617
								153,617

⑨年額支払賃料	153,617 円　×　12ヶ月　＝　 1,843,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 75.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,843,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,751,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	153,617 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,617 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,790,096 円　　　　（　 17,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）２　　　　-22	2,037 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）２　　　　-7	2,407 ( 2,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	56,400 円	14,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,736 円	1,843,404　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,700 円	14,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 330,236 円　（　　　　　　 3,302 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 75.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	967,260 円（　　　　　 9,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,790,096 円
②総費用	330,236 円
③純収益　①－②	1,459,860 円
④建物等に帰属する純収益	967,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	479,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,645,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）