鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＨ公２ -6	町田市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＫＫ公２ -102	町田市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種駐車場整備地区 (80,300)
c	ＯＫ公２ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＳＵ公２ -11	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		商業 (100,240)
e	ＹＹ公２ -106	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,584	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,662	100 [ 96.1]	434,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	435,000
b	(　 ) 443,608	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	477,908	100 [ 116.3]	410,927		411,000
c	(　 ) 392,713	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	395,069	100 [ 91.4]	432,242		432,000
d	(　 ) 463,781	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.0]	411,707	100 [ 96.9]	424,878		425,000
e	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,518	100 [ 83.0]	411,467		411,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

町田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,999,577	8,898,150	33,101,427	26,577,600	6,523,827	（　0.9505） 6,200,898	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	137,797,733 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	263.79	Ｓ6	1,544.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	388 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上事務所

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.35	77.3	174.20	3,400	592,280	8.0	4,738,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.79	83.2	219.47	2,880	632,074	6.0	3,792,444
							0.0	0
3～ 6	事務所	263.79	83.2	219.47	2,780	610,127	6.0	3,660,762
							0.0	0
～

～

計		1,544.30	82.3	1,271.55		3,664,862		23,173,732
								0

⑨年額支払賃料	3,664,862 円　×　12ヶ月　＝　 43,978,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,271.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,978,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,198,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,779,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,173,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,999,577 円　　　　（　 108,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公２賃　　　　-20	2,757 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,894 円/㎡　月額支払賃料（　 2,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＭ公２賃　　　　-12	3,182 ( 3,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	392,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,319,350 円	43,978,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,228,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,214,400 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,898,150 円　（　　　　　　 22,933 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,577,600 円（　　　　　 68,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,999,577 円
②総費用	8,898,150 円
③純収益　①－②	33,101,427 円
④建物等に帰属する純収益	26,577,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,523,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,200,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,797,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
町田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-7

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　熊丸　博昭

印

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

404,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市能ヶ谷１丁目１９７番｢能ヶ谷１－７－６｣				②地積　(㎡)	388 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ6	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	鶴川駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鶴川駅北地区地区計画の規制
により敷地面積５００㎡未満
の土地は容積率４００％。

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

鶴川駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

鶴川駅北地区地区計画が令和元年８月３０日に告示された。町田市が策定する鶴川駅周辺整備基本方針に基づき
駅周辺の再整備が進められており、今後の繁華性の向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町田市及び周辺市の繁華性良好な商業地域である。主たる需要者は、自用目的の企業もしくは店舗、事務
所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産事業者や投資家等が想定される。駅周辺の商業地は供給が少なく、取引件数
は少ない。地縁的選好性のある需要者やテナントにとって、駅からの視認性や繁華性に優れる立地は稀少性を有し、堅
調な需要が見込める。商業地は立地、規模等の個別性が高く、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は繁華性良好な駅前の商業地であり、市場参加者は商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、収益性を
重視する。本件において比準価格は規範性のある商業地の取引事例から試算されており実証的である。収益価格は対象
標準地における収益性を反映しており説得力を有する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと
判断し、両価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 71.4]

[100.0]
100

404,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    394,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和元年１０月に消費税率引上げがあったも
のの、企業収益や雇用環境は概ね堅調に推移
している。町田市の人口は微増傾向で推移し
ている。

鶴川駅北地区地区計画が令和元年８月３０日
に告示された。駅前商業地域の繁華性は良好
で、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。駅前広場に
接面し視認性に優れ、稀少性が高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＨ公２ -6	町田市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＯＫ公２ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	ＹＭ公２ -111	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.6m市道、東10.6m、北8m、西16m、四方路		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＹＹ公２ -106	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,584	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,662	100 [ 94.9]	440,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 392,713	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	395,069	100 [ 91.6]	431,298		431,000
c	(　 ) 325,068	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	283,798	100 [ 67.4]	421,065		421,000
d	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,518	100 [ 83.0]	411,467		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

町田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,995,676	8,897,928	33,097,748	26,577,600	6,520,148	（　0.9505） 6,197,401	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	137,720,022 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	285.00	Ｓ6	1,544.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	388 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同用途・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.35	77.3	174.10	3,400	591,940	8.0	4,735,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.79	83.2	219.47	2,880	632,074	6.0	3,792,444
							0.0	0
3～ 6	事務所	263.79	83.2	219.47	2,780	610,127	6.0	3,660,762
							0.0	0
～

～

計		1,544.30	82.3	1,271.45		3,664,522		23,171,012
								0

⑨年額支払賃料	3,664,522 円　×　12ヶ月　＝　 43,974,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,271.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,974,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,198,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,775,551 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,171,012 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,995,676 円　　　　（　 108,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＨ公２賃　　　　-22	3,360 ( 3,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,894 円/㎡　月額支払賃料（　 2,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ公２賃　　　　-23	4,266 ( 4,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,904
c	ＫＨ公２賃　　　　-24	3,460 ( 3,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,883

町田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	392,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,319,228 円	43,974,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,228,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,214,400 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,897,928 円　（　　　　　　 22,933 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,577,600 円（　　　　　 68,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,995,676 円
②総費用	8,897,928 円
③純収益　①－②	33,097,748 円
④建物等に帰属する純収益	26,577,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,520,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,197,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,720,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）