別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 町田 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -67 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市野津田町字暖沢前３２１０番２１１外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 小田急町田 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 第２種風致地区、建築協約（ 薬師ヶ丘住民憲章）、近くに 土砂災害特別警戒区域あり。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 小田急町田駅北方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は見られないが、近隣の薬師池公園西園では四季彩の杜ウェルカムゲートの整備が進みつ つあり（令和２年度完成予定）、居住環境の向上が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び周辺市のＪＲ横浜線、小田急小田原線各沿線の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給 圏内に居住する都心もしくは周辺エリアへの通勤者である。最寄駅からバス便となり利便性が劣るものの、薬師池公園 に近接し自然環境に優れる住宅地域である。最寄駅から距離があり、坂の多い丘陵地の住宅地は敬遠される傾向が強く なっており需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建で３０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定される住宅地域に存し、戸建住宅用途の自用目的の取引が支配的で、市場 参加者は市場での取引価格に着目して価格判断を行っている。周辺にはアパートや戸建住宅の賃貸物件はほとんど見ら れないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性のある取引事例から試算されており実証的である。よ って市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [150.6] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年１０月に消費税率引上げがあったも のの、企業収益や雇用環境は概ね堅調に推移 している。町田市の人口は微増傾向で推移し ている。 地域要因に特段の変動はないが、利便性の劣 る坂の多い丘陵地は敬遠される傾向が強くな っており、地価は概ね横ばい乃至弱含みの傾 向にある。 個別的要因に特段の変動はない。方位の優位 性以外は近隣地域内でほぼ標準的な画地であ り、市場競争力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％