別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 町田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -53 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正夫 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市下小山田町字関村２２７番４外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地も見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 淵野辺 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くに、土砂災害警戒区域あ り 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 淵野辺駅北東方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線沿線及び京王相模原線や小田急多摩線沿線で町田市を中心とする圏域。需要者は、同一需給 圏内の居住者及び東京都内に通勤するサラリーマン層である。最寄駅からバス利用の住宅地域で、住環境や利便性等は やや劣る。取引の価格帯としては土地は１，５００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が市場の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にはアパート等の収益物件がほとんどなく、賃貸市場は未成熟で貸家を想定することには無理があるため、収益 価格は試算できなかった。周辺地域では、土地区画整理による住宅地の供給過剰や土砂災害警戒区域の指定拡大等を反 映して、市場動向は弱含みで推移している。ただ、地価の水準が低位のため、価格は横ばい傾向にある。よって、それ らの市場性等を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [101.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は、海外要因に不安があるものの、堅調 に推移している。ただ、回復感はまだら模様 の状態にあり、地価を強く押し上げるほどの 力強さはない。 最寄駅から遠い住宅地は、総額重視の傾向が 強い。又、周囲には土地区画整理による住宅 地の供給が多く、地価は弱含みで推移してい る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％