別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月7日　提出
調布 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -40 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小山　博之 印  TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘１丁目５番１３
 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅のほかに事
業所等が混在する住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 柴崎

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 柴崎駅北方

520m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅のほかに事業所等が混在する住宅地域で、今後徐々にマンション等が増えていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び隣接市の圏域に存する容積率１５０％以上利用可能な混在住宅地域。需要者の中心は市内及び
近隣市の不動産業者、法人、個人事業主等である。近接する菊野台１丁目地区で、商業施設「クロスガーデン調布」が
２０１７年に開業し利便性が向上しており、地価はやや昇傾向にある。中心価格帯は土地で１億５千万～２億５千万円
、３０～４０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンションや事業所等の収益物件も見られる地域であるが、地主等の経営が多く採算を確保するに至っていない。
収益性が地価を形成している程度は低く、取引も自用目的のものが一般的である。したがって比準価格を重視し、代表
標準地との検討を踏まえ、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.7]		 [100.0]
100		 359,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都区部に隣接する地域で、雇用・所得環
境の改善が続くなかで、住宅取得支援政策等
の効果もあって、地価は堅調に推移している
。

共同住宅、事業所等が混在する地域で、２０
１７年に周辺地域で商業施設「クロスガーデ
ン調布」が開業し、地価はやや上昇の状態で
推移している。

総額が嵩むが、共同住宅地としては標準的で
あり、市場競争力は普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０２公

-3		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東4m、角地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
b ＯＹ０２公

-2		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北3.4m、
二方路
準工
高度2種最高25m
(60,200)
c ＮＡ０２公

-14		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東3.8m、
二方路
１住居
高度2種最高25m
地区計画等
(60,200)
d ＳＨ０２公

-14		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.3m市道、
北5m、角地
１中専
高度地区2種
(65,170)
e ＯＧ０２公

-200		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南27m都道、
東4m、角地
近商
高度2種最高30m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,266  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
412,507 		 100
[ 114.9]
359,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
447,528  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
449,300 		 100
[ 106.0]
423,868 
424,000 
c (　           ) 
599,740  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
581,652 		 100
[ 158.5]
366,973 
367,000 
d (　           ) 
302,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
286,674 		 100
[  84.1]
340,873 
341,000 
e (　           ) 
463,118  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
451,209 		 100
[ 120.5]
374,447 
374,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    363,000 円／㎡]  



調布 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,272,922 
4,888,982 
20,383,940 
13,947,100 
6,436,840 		 （　0.9739）
6,268,838 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    139,307,511 円　　　　（　    243,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 281.61 Ｓ4 1,022.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   573 ㎡     20.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４７㎡ ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
267.05 
67.4 
180.00 
2,530 
455,400 		 1.0  455,400 
1.0  455,400 

 2～ 2		 住宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,580 
603,720 		 1.0  603,720 
1.0  603,720 

 3～ 3		 住宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,580 
603,720 		 1.0  603,720 
1.0  603,720 

 4～ 4		 住宅
221.05 
85.0 
188.00 
2,580 
485,040 		 1.0  485,040 
1.0  485,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,022.20 
81.8 
836.00 

2,147,880 		 2,147,880 
2,147,880 
⑨年額支払賃料      2,147,880 円　×　12ヶ月　＝　      25,774,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,774,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,546,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,228,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,147,880 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,147,880 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,024,646 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,272,922 円　　　　（　        44,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ賃０２公
　　　　-25		 2,535  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,613 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＫ賃０２公
　　　　-26		 3,105  
(   2,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,017 
c ＫＫ賃０２公
　　　　-18		 2,352  
(   2,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,474 
調布 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,030,982 円  　　　       25,774,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,730,200 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,888,982 円　（　　　　　　         8,532 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,022.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,947,100 円  
（　　　　　        24,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,272,922 円      
②総費用 4,888,982 円      
③純収益　①－② 20,383,940 円      
④建物等に帰属する純収益 13,947,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,436,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,268,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,307,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     243,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月11日　提出
調布 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -40 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達 印  TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 355,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘１丁目５番１３
 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅のほかに事
業所等が混在する住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 柴崎

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 柴崎駅北方

520m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾
向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に調布市及び周辺市における容積率１５０％以上、交通接近性に優れた住宅地域であり、主な需要者
は不動産開発業者、法人等、共同住宅の建築を指向する事業者等である。当該地域は、工場・作業所等から共同住宅等
に移行しつつある住宅地域であり、柴崎駅から徒歩約６～７分と交通接近条件も良好であるため需要は高く、地価は上
昇傾向を示している。土地の総額は対象標準地の地積規模で２億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格よりもやや低位に試算された。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格
であり、説得力を有する。一方、収益価格は共同住宅を新たに建築する事を想定して試算されているものの、想定要素
が多いため、やや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.6]		 [100.0]
100		 356,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は高止まり感があり、先行きに不透明感
があるものの、不動産市場は低金利政策によ
って活発であり、地価は上昇傾向にある。


工場・作業所等から共同住宅等に移行しつつ
ある住宅地域であり、交通接近条件も良好で
あるため需要は高く、地価はやや上昇傾向で
ある。

個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０２公

-2		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北3.4m、
二方路
準工
高度2種最高25m
(60,200)
b ＮＡ０２公

-1		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(80,200)
c ＡＴ０２公

-3		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東4m、角地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
d ＮＡ０２公

-2		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
446,199 		 100
[ 106.0]
420,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
496,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
456,602 		 100
[ 127.6]
357,839 
358,000 
c (　           ) 
435,266  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
415,985 		 100
[ 117.0]
355,543 
356,000 
d (　           ) 
214,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.3]
317,934 		 100
[  88.1]
360,879 
361,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    359,000 円／㎡]  



調布 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,226,092 
4,887,072 
20,339,020 
13,947,100 
6,391,920 		 （　0.9485）
6,062,736 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    134,727,467 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 267.05 Ｓ4 1,022.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   573 ㎡     20.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 エントランス、エレベーター、内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
267.05 
67.4 
180.00 
2,500 
450,000 		 1.0  450,000 
1.0  450,000 

 2～ 2		 住宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,550 
596,700 		 1.0  596,700 
1.0  596,700 

 3～ 3		 住宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,600 
608,400 		 1.0  608,400 
1.0  608,400 

 4～ 4		 住宅
221.05 
85.0 
188.00 
2,600 
488,800 		 1.0  488,800 
1.0  488,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,022.20 
81.8 
836.00 

2,143,900 		 2,143,900 
2,143,900 
⑨年額支払賃料      2,143,900 円　×　12ヶ月　＝　      25,726,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,726,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,543,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,183,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,143,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,143,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,022,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,226,092 円　　　　（　        44,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０２公
　　　　-7		 2,202  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０２公
　　　　-8		 2,985  
(   2,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,108 
c ＯＧ賃０２公
　　　　-9		 2,818  
(   2,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,767 
調布 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,029,072 円  　　　       25,726,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,730,200 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,887,072 円　（　　　　　　         8,529 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,022.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,947,100 円  
（　　　　　        24,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,226,092 円      
②総費用 4,887,072 円      
③純収益　①－② 20,339,020 円      
④建物等に帰属する純収益 13,947,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,391,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,062,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,727,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）