鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＫ０２公 -3	調布市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＨＫ０２公 -23	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (65,138)
c	ＮＡ０２公 -7	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高25m (55,158)
d	ＫＫ０２公 -101	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＡＴ０２公 -20	調布市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,163	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	389,785	100 [ 110.8]	351,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 384,225	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	371,294	100 [ 108.7]	341,577		345,000
c	(　 ) 305,982	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	358,386	100 [ 113.9]	314,650		318,000
d	(　 ) 274,952	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	255,893	100 [ 81.1]	315,528		319,000
e	(　 ) 318,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	319,574	100 [ 95.0]	336,394		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

調布 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,548,997	645,978	2,903,019	1,720,950	1,182,069	（　0.9706） 1,147,316	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,495,911 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	174 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３３㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	2,250	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	2,320	153,120	1.0	153,120
							1.0	153,120
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		301,620		301,620
								301,620

⑨年額支払賃料	301,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,619,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,619,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,402,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,620 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,620 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,888 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,548,997 円　　　　（　 20,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ賃０２公　　　　-1	2,164 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	2,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ賃０２公　　　　-2	2,420 ( 2,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	2,397
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,600 円	23,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	144,778 円	3,619,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,400 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 645,978 円　（　　　　　　 3,713 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,720,950 円（　　　　　 9,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,548,997 円
②総費用	645,978 円
③純収益　①－②	2,903,019 円
④建物等に帰属する純収益	1,720,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,182,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,147,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,495,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
調布 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -5

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　粕谷　明子

印

TEL.

鑑定評価額

58,300,000 円

１㎡当たりの価格

335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市佐須町２丁目１２番１１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	布田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ市道

交通

施設

布田駅北東方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域であり当面の間は特段の変動もなく、現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、調布市に存する京王線沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏の居住者のうち都心へ通勤するサ
ラリーマン層が中心である。当該地域は布田駅のほか国領駅へも徒歩１５分程度と交通接近条件はやや劣るが、両駅の
利用が可能であり、需要は比較的安定している。市場において中心となる価格帯は、３０坪程度の土地で３，０００～
３，５００万円程度、新築戸建は５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるが自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物
件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。取引市場においては、居住の快適性や利便性
を重視した自用目的での取引が中心であることを考慮し、本件においては、市場の実態を反映した価格である比準価格
を重視して、収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 384,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[104.0]

100
[114.7]

[101.0]
100

335,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近一年間において、調布市内の人口は微増
、不動産取引価格は緩やかな上昇傾向が継続
している。

閑静な郊外の住宅地である。地域要因に変動
はみられない。

規模のやや大きな住宅地であるが、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＫ０２公 -23	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (65,138)
b	ＡＴ０２公 -4	調布市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＡＴ０２公 -20	調布市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＨＫ０２公 -15	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種宅地造成規制区域 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 384,225	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	371,294	100 [ 109.3]	339,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 328,040	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	339,756	100 [ 97.0]	350,264		354,000
c	(　 ) 318,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	319,574	100 [ 100.0]	319,574		323,000
d	(　 ) 280,446	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	282,690	100 [ 89.3]	316,562		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 335,000 円／㎡]

調布 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,502,402	644,077	2,858,325	1,720,950	1,137,375	（　0.9706） 1,103,936	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,531,911 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	174 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３３㎡程度の１ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	100.0	66.00	2,230	147,180	1.0	147,180
							1.0	147,180
2～ 2	居宅	66.00	100.0	66.00	2,280	150,480	1.0	150,480
							1.0	150,480
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		297,660		297,660
								297,660

⑨年額支払賃料	297,660 円　×　12ヶ月　＝　 3,571,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,571,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,357,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,660 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,660 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,999 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,502,402 円　　　　（　 20,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ賃０２　　　　-3	2,183 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,376 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＡ賃０２　　　　-4	2,164 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,600 円	23,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	142,877 円	3,571,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,400 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 644,077 円　（　　　　　　 3,702 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,720,950 円（　　　　　 9,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,502,402 円
②総費用	644,077 円
③純収益　①－②	2,858,325 円
④建物等に帰属する純収益	1,720,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,137,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,103,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,531,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）