鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

昭島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公２ -11	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	ＯＨＷ公２ -116	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＫＯＲ公２ -102	国立市		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＡＫ公２ -106	日野市		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.1m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 493,119	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	421,206	100 [ 89.4]	471,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	471,000
b	(　 ) 519,031	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	528,374	100 [ 115.0]	459,456		459,000
c	(　 ) 390,727	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,197	100 [ 91.0]	435,381		435,000
d	(　 ) 376,575	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	392,768	100 [ 84.6]	464,265		464,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 453,000 円／㎡]

昭島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,922,009	4,177,963	16,744,046	13,731,300	3,012,746	（　0.9526） 2,869,942	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	65,225,955 円　　　　（　 333,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

昭島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	136.00	ＲＣ6	816.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	196 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～６階が共同住宅（専有面積約４０㎡想定）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模や構造・用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	75.0	102.00	3,300	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	136.00	93.0	126.48	2,300	290,904	1.0	290,904
							1.0	290,904
3～ 4	居宅	136.00	93.0	126.48	2,350	297,228	1.0	297,228
							1.0	297,228
5～ 6	居宅	136.00	93.0	126.48	2,400	303,552	1.0	303,552
							1.0	303,552
～

計		816.00	90.0	734.40		1,829,064		3,512,064
								1,492,464

⑨年額支払賃料	1,829,064 円　×　12ヶ月　＝　 21,948,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 734.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,948,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,755,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,192,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,512,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,492,464 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 696,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,922,009 円　　　　（　 106,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＦＵＪ公２　　　　-5	1,634 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公２　　　　-6	1,858 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

昭島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	658,463 円	21,948,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,806,700 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,177,963 円　（　　　　　　 21,316 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,731,300 円（　　　　　 70,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,922,009 円
②総費用	4,177,963 円
③純収益　①－②	16,744,046 円
④建物等に帰属する純収益	13,731,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,012,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,869,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,225,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
昭島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

昭島 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　高畠　康守

印

TEL.

鑑定評価額

85,300,000 円

１㎡当たりの価格

435,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	昭島市昭和町５丁目２２８番８｢昭和町５－１０－１７｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	昭島駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

北（駅前広場）市道

交通

施設

昭島駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に面した商業地であり、格別の変動要因は見受けられないため、当面は現状のまま安定的に推移するも
のと予測する。地価動向は堅調な経済状況を背景に上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 452,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ青梅線、中央線沿線の昭島市、立川市、国分寺市、日野市の各駅に近接する商業地域、近隣商
業地域一帯と判定した。需要者は地場の個人や事業者であるが、近年、全国展開しているチェーン店が出店を検討する
ケースも見受けられる。また、駅近接のため、マンション用地としての需要の高い地域である。市内では希少な駅前商
業地域に存しており、需要は堅調である。地価動向は堅調な収益性を反映して上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い幹線道路または駅に近い比較的繁華性の高い事例を収集し要因比較を適
切に行った。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。収益価格は、本件の主たる需要者が投資
採算性を検討し意思決定を行うことから相応の説得力を有している。ただし、自用の可能性がある場合には低位に求め
られることも考慮した。以上、本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　昭島 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    432,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昭島市においては、人口・世帯数とも横這い
若しくは微増傾向で推移している。最寄駅か
ら遠い地域も多く、利便性から価格は二極化
傾向にある。

希少性が高い駅前商業地域で安定した需要が
見込める地域である。格別の地域要因の変動
は認められない。地価は上昇傾向で推移して
いる。

特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

昭島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公２ -101	日野市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
b	ＡＲＡ公２ -15	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,330)
c	ＴＡＫ公２ -102	立川市		建付地	（　）	不整形	南16.3m市道、東13.2m、西4m、三方路		商業高度3種最高30m (100,400)
d	ＮＡＦ公２ -109	昭島市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,647	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	330,936	100 [ 72.8]	454,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	455,000
b	(　 ) 504,096	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	513,170	100 [ 95.1]	539,611		540,000
c	(　 ) 451,808	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	436,141	100 [ 91.2]	478,225		478,000
d	(　 ) 270,158	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,101	100 [ 64.9]	425,425		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 452,000 円／㎡]

昭島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,753,881	4,029,239	16,724,642	13,773,100	2,951,542	（　0.9526） 2,811,639	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	63,900,886 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

昭島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	130.18	ＲＣ6	781.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	196 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は専有面積３０㎡程度の店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

地積、規模、用途に照らして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.18	78.3	101.93	3,400	346,562	8.0	2,772,496
							0.0	0
2～ 4	居宅	130.18	93.4	121.59	2,417	293,883	1.0	293,883
							1.0	293,883
5～ 6	居宅	130.18	93.4	121.59	2,410	293,032	1.0	293,032
							1.0	293,032
～

～

計		781.08	90.9	709.88		1,814,275		4,240,209
								1,467,713

⑨年額支払賃料	1,814,275 円　×　12ヶ月　＝　 21,771,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 709.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,771,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,741,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,029,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,240,209 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,467,713 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 685,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,753,881 円　　　　（　 105,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＫ公２　　　　-9	2,336 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,539	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＡＫ公２　　　　-10	2,183 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,531
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

昭島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,045,000 円	209,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	653,139 円	21,771,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,724,200 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,029,239 円　（　　　　　　 20,557 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 781.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,773,100 円（　　　　　 70,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,753,881 円
②総費用	4,029,239 円
③純収益　①－②	16,724,642 円
④建物等に帰属する純収益	13,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,951,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,811,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,900,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）