別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 昭島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　良介 印  TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市東町３丁目２７０番２４ ｢東町３－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 幹線道路背後の中小 規模一般住宅主体の 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 西立川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西立川駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には地価に影響を及ぼす特別の変動要因はなく、当面は現状の居住環境を維持しつつ推移して行くと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線沿線で、昭島市、福生市の圏域に存する既成の住宅地域である。需要者は、同一需給圏及び その周辺地域に居住する一次取得者層が大半を占め、都心に近い地域からの転入者は少ないと把握される。購買層の可 処分所得は特に増加していないと思われるが、景況感が良好、低金利であることや利便性に優る地域であるため、価格 は強含みで推移している。需要の中心は１２０㎡の土地で２５００万円、新築戸建住宅で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における不動産市場の取引は、自己世帯で居住する戸建住宅が大半を占める。取引当事者は、主として周 辺類似地域の戸建住宅の実際の取引価格を参考に売買の意思決定をしていると把握される。新規に土地を取得してまで アパート等の収益物件を建築するケースは稀である。以上を考慮して、収益還元法は非適用とした。取引事例に基づい て試算された比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    227,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [106.8] [100.0] 100 213,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続する金融緩和政策のなかで、全体的に不 動産市況は緩やかな上昇基調にあるが、一部 では弱含みな価格変動を見せるエリアもある 。 西立川駅から徒歩圏内の静かな住宅地域であ り、地価は強含み傾向で推移している。 個別的要因の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +5.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％