鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０２公 -103	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	ＮＳ０２公 -8	府中市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＳＨ０２公 -8	府中市		更地	（　）	袋地等	北3.1m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
d	ＳＫ０２ -201	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西3.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＳＴ０２公 -5	府中市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,741	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	351,012	100 [ 94.2]	372,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	373,000
b	(　 ) 384,284	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	382,024	100 [ 102.4]	373,070		373,000
c	(　 ) 288,014	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	341,212	100 [ 91.3]	373,726		374,000
d	(　 ) 417,711	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	393,004	100 [ 105.7]	371,811		372,000
e	(　 ) 512,655	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	489,708	100 [ 130.8]	374,394		374,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 373,000 円／㎡]

東京府中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,729,685	1,870,262	7,859,423	5,012,550	2,846,873	（　0.9739） 2,772,570	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	61,612,667 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.68	Ｓ3	345.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	198 ㎡	11.9 m x 18.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸、２階以上は２ＤＫタイプで平均専有面積３５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺の類似建物を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.68	100.0	120.68	2,700	325,836	3.0	977,508
							1.0	325,836
2～ 2	共同住宅	112.28	100.0	112.28	2,229	250,272	1.0	250,272
							1.0	250,272
3～ 3	共同住宅	112.28	100.0	112.28	2,229	250,272	1.0	250,272
							1.0	250,272
～

～

計		345.24	100.0	345.24		826,380		1,478,052
								826,380

⑨年額支払賃料	826,380 円　×　12ヶ月　＝　 9,916,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,916,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,321,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,478,052 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 826,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 394,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,729,685 円　　　　（　 49,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＫ賃０２　　　　-5	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,325 円/㎡　月額支払賃料（　 2,229 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＫ賃０２　　　　-2	2,513 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,180
c	ＳＫ賃０２　　　　-8	2,577 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,390

東京府中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	396,662 円	9,916,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 568,800 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,870,262 円　（　　　　　　 9,446 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 345.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,012,550 円（　　　　　 25,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,729,685 円
②総費用	1,870,262 円
③純収益　①－②	7,859,423 円
④建物等に帰属する純収益	5,012,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,846,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,772,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,612,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出
東京府中 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-6

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　江沢　正彦

印

TEL.

鑑定評価額

72,500,000 円

１㎡当たりの価格

366,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市紅葉丘３丁目４１番２３				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域	東5m市道	水道、ガス、下水	多磨近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

多磨霊園の最寄駅であり、石
材店等もみられる近隣商業地
域

街

路

５ｍ市道

交通

施設

多磨駅西方近接

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

多磨駅西側では交通広場を含む都市計画道路が事業中で、多磨駅舎も２０２０年度完了予定の改良工事中であり
、駅の東側では大規模商業施設が２０２３年以降開業予定とされるなど、今後の発展が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 372,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中市及びその周辺市の各駅に近い利便性の高い近隣商業地域で、自宅併用目的の各種事業経営者や賃貸
事業者が主たる需要層と目される。北西方の霊園や東方の大学や公園等、広大な公共用地の狭間に位置し、商圏は限定
されるが、駅舎及び駅前広場整備や近くの大規模商業施設の建設計画などが進行中で、今後の発展が期待される。市場
の中心価格帯は標準地と同規模の土地値で７０百万円前後、建物付の総額で１００百万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収集した取引事例は地域的特性に標準地と異なる要素があるものの取引市場の実態を反映し、求められた比準価格には
一定の説得力が認められる。収益価格は標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して求められた投資採算価格で
あるが、地域の賃料は土地価格に見合う水準に達していないためか低位に試算された。よって市場性を反映した比準価
格をより重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

366,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復、金融緩和、低金利の継続により商
業地の地価は上昇傾向が継続している。

在来型商店街のため商況は振るわないが、多
磨駅西側の交通広場等整備事業、駅舎改良工
事、大型商業施設計画等が進行中である。

個別的要因に関し、代替・競争関係にある他
の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重
要な変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -15.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０２公 -114	府中市		更地	（　）	長方形	南16m都道、東6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＳＴ０２公 -3	府中市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	ＨＴ０２公 -3	府中市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、東3.8m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＳＫ０２ -201	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西3.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 559,701	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 120.8]	466,109	100 [ 123.6]	377,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 330,842	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	329,204	100 [ 92.7]	355,128		355,000
c	(　 ) 369,403	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	376,019	100 [ 97.9]	384,085		384,000
d	(　 ) 417,711	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	393,004	100 [ 105.5]	372,516		373,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

東京府中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,795,286	1,872,929	7,922,357	5,012,550	2,909,807	（　0.9739） 2,833,861	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	62,974,689 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.68	Ｓ3	345.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	198 ㎡	11.9 m x 18.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２・３階は各々２ＬＤＫ２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.68	100.0	120.68	2,800	337,904	3.0	1,013,712
							1.0	337,904
2～ 2	共同住宅	112.28	100.0	112.28	2,200	247,016	1.0	247,016
							1.0	247,016
3～ 3	共同住宅	112.28	100.0	112.28	2,200	247,016	1.0	247,016
							1.0	247,016
～

～

計		345.24	100.0	345.24		831,936		1,507,744
								831,936

⑨年額支払賃料	831,936 円　×　12ヶ月　＝　 9,983,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,983,232 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,384,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,507,744 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 831,936 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 396,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,795,286 円　　　　（　 49,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０２公　　　　-7	2,097 ( 2,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＭ賃０２公　　　　-8	2,551 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	2,376
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	399,329 円	9,983,232　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 568,800 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,872,929 円　（　　　　　　 9,459 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 345.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,012,550 円（　　　　　 25,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,795,286 円
②総費用	1,872,929 円
③純収益　①－②	7,922,357 円
④建物等に帰属する純収益	5,012,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,909,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,833,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,974,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）