鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫ０２公 -13	府中市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	ＳＫ０２ -201	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西3.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＥＭ０２公 -110	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.8m市道、北3.6m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	ＳＹ０２公 -9	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＥＭ０２公 -111	府中市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 548,748	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	544,444	100 [ 118.8]	458,286	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	458,000
b	(　 ) 417,711	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	394,548	100 [ 84.3]	468,028		468,000
c	(　 ) 388,614	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	414,905	100 [ 94.1]	440,919		441,000
d	(　 ) 360,721	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	358,245	100 [ 78.2]	458,114		458,000
e	(　 ) 402,151	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	404,564	100 [ 89.3]	453,039		453,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 453,000 円／㎡]

東京府中 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,202,357	527,137	2,675,220	1,408,050	1,267,170	（　0.9706） 1,229,915	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	27,331,444 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	101 ㎡	7.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ・約５０㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

容積率不算入部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	2,500	135,000	1.0	135,000
							1.0	135,000
～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	2,540	137,160	1.0	137,160
							1.0	137,160
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		272,160		272,160
								272,160

⑨年額支払賃料	272,160 円　×　12ヶ月　＝　 3,265,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,265,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,069,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,202,357 円　　　　（　 31,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳ賃０２公　　　　-15	1,916 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０２公　　　　-16	2,563 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,650
c	ＮＳ賃０２公　　　　-17	2,419 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,688

東京府中 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,400 円	18,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	130,637 円	3,265,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,137 円　（　　　　　　 5,219 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,408,050 円（　　　　　 13,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,202,357 円
②総費用	527,137 円
③純収益　①－②	2,675,220 円
④建物等に帰属する純収益	1,408,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,267,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,229,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,331,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
東京府中 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -32

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　小川　樹恵子

印

TEL.

鑑定評価額

45,500,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市宮町３丁目１１番３４				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅ＬＳ3	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	府中 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

府中駅南方

600m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

比較的駅に近い住宅地として成熟しており、今後も現状通り推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 455,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市及び隣接市の京王線沿線の各駅より徒歩圏内の交通利便性、生活利便性等に優れる住環境が良好
な住宅地域である。近隣地域は、戸建住宅等が多く建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で人気が高い。需要者は、個人や不
動産業者等が中心で、土地は１００㎡前後で４，５００万円程度、新築戸建住宅で６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

２試算価格を得た。いずれも採用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。近隣地域には多くのアパート等も散
見されるが、土地に対する投資採算性が低く収益性が見込めないため、自用目的の取引が中心となる。従って、実証的
かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年公示価格等からの検討をも踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続く景気回復等の影
響により都内の地価は全般的に上昇傾向が続
いている。しかし、消費税増税の影響に留意
する必要がある。

府中駅から徒歩圏内の交通利便性に優れる住
宅地域であり、特に地域要因の変動はない。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０２公 -111	府中市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	ＯＫ０２公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	ＨＴ０２公 -18	府中市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	ＳＹ０２公 -2	府中市		更地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 402,151	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	407,379	100 [ 94.5]	431,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 423,709	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	416,232	100 [ 91.1]	456,896		457,000
c	(　 ) 414,668	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	411,384	100 [ 88.1]	466,951		467,000
d	(　 ) 473,985	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	467,479	100 [ 100.6]	464,691		465,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 455,000 円／㎡]

東京府中 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,193,461	526,774	2,666,687	1,408,050	1,258,637	（　0.9706） 1,221,633	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	27,147,400 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	101 ㎡	7.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	2,488	134,352	1.0	134,352
							1.0	134,352
2～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	2,538	137,052	1.0	137,052
							1.0	137,052
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		271,404		271,404
								271,404

⑨年額支払賃料	271,404 円　×　12ヶ月　＝　 3,256,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,256,848 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,061,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,404 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,404 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,473 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,193,461 円　　　　（　 31,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳ賃０２公　　　　-16	2,563 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,647 円/㎡　月額支払賃料（　 2,538 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０２公　　　　-17	2,419 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,400 円	18,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	130,274 円	3,256,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,774 円　（　　　　　　 5,216 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,408,050 円（　　　　　 13,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,193,461 円
②総費用	526,774 円
③純収益　①－②	2,666,687 円
④建物等に帰属する純収益	1,408,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,258,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,221,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,147,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）