別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月10日 提出
東京府中 -31 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -31 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 下野 好弘 印  TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  1㎡当たりの価格 261,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市押立町2丁目23番40外
②地積
 (㎡)
122  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m


台形
1.5:1
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵野台

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    80 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約     9.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位 北4.5
m市道
交通

施設
武蔵野台駅南東方

1.0km
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、低層住宅を中心にした既成の住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して
推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           261,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           115,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線を最寄駅とする住宅地で、概ね府中市南部のほか、その周辺に及ぶ地域である。需要者の中心は同
一需給圏内の居住者を中心に、他圏域からの一次取得者、マンションからの買換え層も含まれる。最寄駅からは徒歩圏
内で、若干郊外部に存するので値頃感があるが、近年は浸水リスクにより需要はやや減退している。土地値は標準的な
規模で3000万円台、新築の戸建物件は4500万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏の類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。駅接近性がやや劣り周辺には一部アパート等が
見られる程度であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。基本的には
居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -21                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        288,000 円/㎡
[102.4]
100
100
[102.0]
100
[116.1]
[105.0]
100
261,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          258,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
日本経済は基調としては緩やかに拡大してい
るが、輸出・生産や企業マインド面に海外経
済の減速の影響が見られる。


地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上
昇傾向を示している。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.5
環境       +11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -31 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SH02公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西9.1m市道
、南東5m、
角地



1低専
高度地区1種
(50,80)
b NS02公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
c NA02公

-100
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d NA02公

-101
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
e SA02公

-12
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m私道、
西4.5m、角地




1低専
高度地区1種
(60,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
310,067  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

286,500 
100
[ 112.5]

254,667 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

267,000 
b (            
263,314  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

253,785 
100
[ 102.2]

248,322 

261,000 
c (            
246,158  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  97.7]

252,961 
100
[ 105.0]

240,915 

253,000 
d (            
214,312  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.1]

234,091 
100
[  90.6]

258,379 

271,000 
e (            
275,566  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

258,070 
100
[ 107.0]

241,187 

253,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境      +4.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.5 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +7.5 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他     -7.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.5 環境     -15.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他     -7.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境      +6.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     261,000 円/㎡]  



東京府中 -31 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,267,866 

416,115 

1,851,751 

1,199,450 

652,301 
( 0.9706
633,123 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       14,069,400 円    (     115,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -31 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 46.00 LS2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   122 ㎡     13.4 m x    9.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK(各階1戸・約46㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段利用のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
46.00 

100.0 

46.00 

2,070 

95,220 
1.0  95,220 
1.0  95,220 

 2 2
住宅
46.00 

100.0 

46.00 

2,120 

97,520 
1.0  97,520 
1.0  97,520 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


92.00 

100.0 

92.00 


192,740 
192,740 
192,740 
⑨年額支払賃料        192,740 円 × 12ヶ月 =        2,312,880 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       92.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,312,880 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         138,773 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,174,107 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           192,740 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            1,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          192,740 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =           91,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,267,866 円    (         18,589 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a SY賃02公
    -7
1,927  
  1,848
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

2,095 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,211 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,120 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b SY賃02公
    -8
1,856  
  1,855
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 82.0]
100
[100.0]

2,263 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 -31 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 96,600 円           16,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 92,515 円             2,312,880 ×       4.0 %
③公租公課  土地                66,000 円     査定額
 建物               128,800 円           16,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        16,100 円           16,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,100 円           16,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    416,115 円 (               3,411 円/㎡)  (経費率    18.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,100,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×       92.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,199,450 円  
(              9,832 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,267,866 円      
②総費用 416,115 円      
③純収益 ①-② 1,851,751 円      
④建物等に帰属する純収益 1,199,450 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 652,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
633,123 円      

  (                          5,190 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              14,069,400 円


(                       115,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月7日 提出
東京府中 -31 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -31 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 小山 博之 印  TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  1㎡当たりの価格 261,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市押立町2丁目23番40外
②地積
 (㎡)
122  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m


台形
1.5:1
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵野台

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    80 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約     9.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
武蔵野台駅南東方

1.1km
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
既成の一般住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           261,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           116,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は府中市及び隣接市の京王線各駅から徒歩圏にある住宅地域。需要者の中心は市内及び近隣氏からの
居住者で一次及び二次取得者が中心である。地価はやや上昇傾向にある。土地は3,000~4,000万円前後、新
築戸建て住宅は4,000~5,500万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅が中心で、収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される程度で、自用目的での取引が一般的で
ある。したがって収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -21                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        288,000 円/㎡
[102.4]
100
100
[102.0]
100
[116.1]
[105.0]
100
261,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          258,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東京都区部に近接する地域で、雇用・所得環
境の改善が続くなかで、住宅取得支援政策等
の効果もあって、地価は堅調に推移している


武蔵野台駅を最寄りとする住宅地域。周辺環
境は相対的にやや劣る。地価はやや上昇の状
態で推移している。


ほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通
である。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +2.5
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -31 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a NA02公

-100
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
b NS02公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
c SH02公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西9.1m市道
、南東5m、
角地



1低専
高度地区1種
(50,80)
d KK02公

-3
調布市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
246,158  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

235,608 
100
[ 112.4]

209,616 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

220,000 
b (            
263,314  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

253,785 
100
[ 104.9]

241,930 

254,000 
c (            
310,067  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

286,500 
100
[ 111.4]

257,181 

270,000 
d (            
268,359  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

259,070 
100
[ 103.9]

249,346 

262,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +7.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +5.0 環境      -3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -3.0 環境      +2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     261,000 円/㎡]  



東京府中 -31 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,273,278 

416,336 

1,856,942 

1,199,450 

657,492 
( 0.9706
638,162 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       14,181,378 円    (     116,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -31 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 46.00 LS2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   122 ㎡     13.4 m x    9.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積46㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
46.00 

100.0 

46.00 

2,080 

95,680 
1.0  95,680 
1.0  95,680 

 2 2
住宅
46.00 

100.0 

46.00 

2,120 

97,520 
1.0  97,520 
1.0  97,520 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


92.00 

100.0 

92.00 


193,200 
193,200 
193,200 
⑨年額支払賃料        193,200 円 × 12ヶ月 =        2,318,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       92.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,318,400 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         139,104 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,179,296 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           193,200 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            1,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          193,200 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =           92,166 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,273,278 円    (         18,633 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a OY賃02公
    -22
2,625  
  2,518
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,386 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,211 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,120 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b SY賃02公
    -8
1,856  
  1,855
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,124 
c SH賃02公
    -2
1,927  
  1,848
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

2,052 
東京府中 -31 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 96,600 円           16,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 92,736 円             2,318,400 ×       4.0 %
③公租公課  土地                66,000 円     査定額
 建物               128,800 円           16,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        16,100 円           16,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,100 円           16,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    416,336 円 (               3,413 円/㎡)  (経費率    18.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,100,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×       92.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,199,450 円  
(              9,832 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,273,278 円      
②総費用 416,336 円      
③純収益 ①-② 1,856,942 円      
④建物等に帰属する純収益 1,199,450 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 657,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
638,162 円      

  (                          5,231 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              14,181,378 円


(                       116,000 円/㎡)