鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０２公 -5	府中市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＳＡ０２公 -14	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＳ０２公 -13	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	ＮＳ０２公 -7	府中市		建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	ＯＫ０２公 -7	府中市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、南西5.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,524	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	250,626	100 [ 103.9]	241,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 276,663	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	273,137	100 [ 114.1]	239,384		249,000
c	(　 ) 450,938	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	441,306	100 [ 181.2]	243,546		253,000
d	(　 ) 235,566	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	240,811	100 [ 99.9]	241,052		251,000
e	(　 ) 281,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	273,157	100 [ 112.7]	242,375		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +85.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

東京府中 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,981,706	373,542	1,608,164	1,095,150	513,014	（　0.9706） 497,931	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,065,133 円　　　　（　 99,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	111 ㎡	8.6 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建ての共同住宅、平均賃貸面積４２㎡程度）の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

容積率不算入部分の専有面積を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	100.0	42.00	1,980	83,160	1.0	83,160
							1.0	83,160
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	2,030	85,260	1.0	85,260
							1.0	85,260
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		168,420		168,420
								168,420

⑨年額支払賃料	168,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,021,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,021,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,899,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,981,706 円　　　　（　 17,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳ賃０２公　　　　-10	2,109 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,118 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０２公　　　　-11	1,949 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 99.0]	1,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,200 円	14,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	80,842 円	2,021,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	14,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,542 円　（　　　　　　 3,365 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,095,150 円（　　　　　 9,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,981,706 円
②総費用	373,542 円
③純収益　①－②	1,608,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,095,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,065,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
東京府中 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -15

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　長友　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市多磨町２丁目５番２２				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域	南西5m市道	水道、ガス、下水	多磨 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

多磨駅北方

870m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既成の一般住宅地で特段の地域要因変動はなく今後とも現状を維持すると予測する。最寄駅周辺の地域変化等も
影響し、値頃感とも相まって、当面の間、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね府中市内及び隣接市等にあって京王線、西武多摩川線等の鉄道各駅を最寄りとする住宅地域。需要者
の中心はこれら圏域に在住する居住者が大半で、一次取得者のほか二次取得層からの需要も見られる。本件地域は駅徒
歩約１０分圏にありやや値頃感もあること等から需要は現況比較的根強いものがある。周辺地域における画地規模１１
０㎡程度の土地で２，０００～３，０００万円前後、新築戸建住宅では３，５００～４，５００万円前後程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した事例は府中市内にあって同一需給圏内の類似地域等に所在する事例であり、試算過程もほぼ妥当と判断される
。本件地域は、概ね駅徒歩１０分圏内にあり、周辺に一部アパートも見られるものの、地域的には居住目的の取引が主
で、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に試算されたと認められる。本件では、
比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 288,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[119.9]

[104.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向のほか都心への接近性等もあり、府
中市内の住宅需要等は総じて堅調、地価は概
ね上昇基調を維持している。

地域に特筆すべき変動はない。駅徒歩圏内に
所在する住宅地域で最寄り駅周辺の変化等と
も相まって需要は堅調、地価は上昇基調で推
移している。

個別的要因に変動はない。南西側道路で優位
な要因をもつ。その他の要因のほか周囲の状
況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様
と認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０２公 -5	府中市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＳＡ０２公 -14	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＳ０２公 -7	府中市		建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＳＡ０２公 -17	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,524	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	248,896	100 [ 116.8]	213,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 276,663	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	273,408	100 [ 105.0]	260,389		271,000
c	(　 ) 235,566	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	240,335	100 [ 98.8]	243,254		253,000
d	(　 ) 302,592	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	284,227	100 [ 114.7]	247,800		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

東京府中 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,981,706	373,542	1,608,164	1,095,150	513,014	（　0.9706） 497,931	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,065,133 円　　　　（　 99,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	111 ㎡	8.6 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４２㎡程度の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を採用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.00	100.0	42.00	1,980	83,160	1.0	83,160
							1.0	83,160
2～ 2	居宅	42.00	100.0	42.00	2,030	85,260	1.0	85,260
							1.0	85,260
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		168,420		168,420
								168,420

⑨年額支払賃料	168,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,021,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,021,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,899,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,981,706 円　　　　（　 17,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０２公　　　　-5	2,630 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [115.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,118 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＡ賃０２公　　　　-6	1,895 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 80.0]	2,214
c	ＨＴ賃０２公　　　　-5	2,077 ( 1,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,028

東京府中 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,200 円	14,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	80,842 円	2,021,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	14,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,542 円　（　　　　　　 3,365 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,095,150 円（　　　　　 9,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,981,706 円
②総費用	373,542 円
③純収益　①－②	1,608,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,095,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,065,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,700 円／㎡）