鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＳＩ２Ｋ -18	青梅市		更地	（　）	不整形	北11.2m都道、東4m、二方路		商業 (100,500)
b	ＫＲＫ２Ｋ -211	青梅市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,300)
c	ＩＳＩ２Ｋ -205	青梅市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＳＩＭ２Ｋ -201	福生市		更地	（　）	不整形	南11.6m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
e	ＨＤＫ２Ｋ -102	昭島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	169,038	100 [ 54.0]	313,033	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 181,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,502	100 [ 59.8]	303,515		304,000
c	(　 ) 202,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,081	100 [ 60.6]	333,467		333,000
d	(　 ) 163,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	172,407	100 [ 60.3]	285,915		286,000
e	(　 ) 245,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,049	100 [ 77.8]	314,973		315,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -47.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

青梅 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,528,503	4,010,025	16,518,478	12,284,400	4,234,078	（　0.9745） 4,126,109	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	89,698,022 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	275.00	Ｓ3	825.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	15.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階：事務所２区画、３階：ファミリータイプ（平均専有面積約５２㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.00	85.0	233.75	3,300	771,375	4.0	3,085,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	275.00	90.0	247.50	2,400	594,000	2.0	1,188,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	275.00	95.0	261.25	1,800	470,250	1.0	470,250
							1.0	470,250
～

～

計		825.00	90.0	742.50		1,835,625		4,743,750
								470,250

⑨年額支払賃料	1,835,625 円　×　12ヶ月　＝　 22,027,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 742.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,027,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,762,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,265,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,743,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 470,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 219,560 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,528,503 円　　　　（　 59,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭＧ２Ｋ　　　　-502	1,545 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.3]	100 [ 96.0]	1,876	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＭＧ２Ｋ　　　　-501	1,554 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.5]	100 [ 99.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	174,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	660,825 円	22,027,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 521,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,435,500 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,010,025 円　（　　　　　　 11,623 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 825.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,284,400 円（　　　　　 35,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,528,503 円
②総費用	4,010,025 円
③純収益　①－②	16,518,478 円
④建物等に帰属する純収益	12,284,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,234,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,126,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,698,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出
青梅 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　押谷　誠治

印

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月2日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青梅市河辺町１０丁目８番２外				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	銀行ＲＣ4	中層の店舗ビル、銀行が見られる駅前の商業地域	南東22m市道	水道、ガス、下水	河辺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年８月、近隣に商業施
設開業。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

河辺駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

河辺駅北口に近い商業地域であり、一定の商業集積が認められる。青梅市内では、商況、繁華性、稀少性が高い
地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 312,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ青梅線並びにＪＲ五日市線、八高線を中心とする西多摩全域の住・商混在地域であり、需要者の中
心は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者である。河辺駅北口に近く、青梅市内の中心的商業地域に属し、大中規模
画地が混在し、各種商業施設が連担している。商況、繁華性は普通程度、取引価格帯は規模によりバラツキがあり、中
心価格帯は見いだせない。稀少性があり、高値取引になる可能性もある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、スーパー、金融機関等が見られる駅前商業地域をである。一部、収益目的の取引も見られるが、空室のリ
スク等、投資採算性が劣ることから投資需要は弱い。主たる需要者は自社で物件を購入する法人が中心で、取引に際し
ては代替性、費用性、市場性を重視する。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考
にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福生 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 339,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[109.2]

[100.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青梅市人口はやや減少、区画整理済の地価は
横ばい、他は下落傾向、土砂警戒の山間部は
災害の危険性から、下落率は大きい。全体的
に二極化が顕著。

河辺駅北口ロータリーに近く、商況、商業集
積の程度は高い。令和元年８月、近隣に商業
施設が開業した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

青梅 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＳＩ２Ｋ -205	青梅市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＩＳＩ２Ｋ -214	青梅市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西15m都道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	ＨＤＫ２Ｋ -102	昭島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＹＭＧ２Ｋ -1	福生市		貸家建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,081	100 [ 65.0]	310,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 226,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,675	100 [ 72.6]	312,225		312,000
c	(　 ) 245,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,049	100 [ 79.5]	308,238		308,000
d	(　 ) 268,934	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	270,010	100 [ 85.7]	315,064		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 312,000 円／㎡]

青梅 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に属し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,637,076	4,013,686	16,623,390	12,284,400	4,338,990	（　0.9745） 4,228,346	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,920,565 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	275.00	Ｓ3	825.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	15.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階ファミリータイプの住宅平均専有面積５２㎡とした。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模、構造を踏まえ査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.00	85.0	233.75	3,400	794,750	4.0	3,179,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	275.00	90.0	247.50	2,300	569,250	2.0	1,138,500
							0.0	0
3～ 3	居宅	275.00	95.0	261.25	1,841	480,961	1.0	480,961
							1.0	480,961
～

～

計		825.00	90.0	742.50		1,844,961		4,798,461
								480,961

⑨年額支払賃料	1,844,961 円　×　12ヶ月　＝　 22,139,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 742.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,139,532 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,771,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,368,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,798,461 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 480,961 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 224,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,637,076 円　　　　（　 59,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＴ２Ｋ　　　　-502	1,323 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＫＺ２Ｋ　　　　-502	1,300 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,958
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	174,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	664,186 円	22,139,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 522,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,435,500 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,013,686 円　（　　　　　　 11,634 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 825.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,284,400 円（　　　　　 35,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,637,076 円
②総費用	4,013,686 円
③純収益　①－②	16,623,390 円
④建物等に帰属する純収益	12,284,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,338,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,228,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,920,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）