別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 青梅 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -27 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月4日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市裏宿町６７６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 特別用途地区 (70,150) 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか小規 模工場が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 青梅 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特別用途地区は特別工業地区 に指定されている。 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 青梅駅西方 950m 法令 規制 準工 (70,150) 準防  高度2種最高12m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 かつては工業系の作業所もあったが、低層の住宅が多くなり住宅地域としての街並みが概ね出来上がっている。 地域要因に大きな変動はなく、現状を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。同一需給圏外からの転入は少ない。青梅駅西方の住宅地域は、旧 来の住宅地域であるが、地域の街路条件は劣り、人口が減少しており需要はやや弱い。新築戸建住宅は２０００～２５ ００万円程度が中心であり、土地は１５００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一部に作業所や小工場もみられるが、戸建住宅としての土地利用が中心である。賃貸市場は未成熟であり 、貸家、アパート等への投資目的の取引はほとんど見られない。市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、 収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地との検討及び地価変動 率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [113.7] [100.0] 100 94,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇し ている。都心部の不動産市場に比べ市内の市 場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み 傾向にある。 青梅駅前の市街地再開発の計画は、当該地域 の地価に及ぼす影響は今のところみられない 。地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％