別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 青梅 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -26 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也 印  TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市長淵４丁目２５６番６外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南西16m国道 水道、下水 東青梅 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 東青梅駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした国道沿いの住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測される 。地価水準は都心部を中心とした景気回復傾向の影響が波及しておらず、横這い若しくはやや下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線沿線を中心とする西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者 層で、地縁的選好性がやや強く、同一需給圏外からの転入者は少ない傾向にある。近隣地域は、最寄り駅へは徒歩圏外 にあり、居住利便性はやや劣る。地価は僅かながら下落傾向にあり、土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で総額２ ０００万円から２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、アパート等の収益物件は見られるが、賃貸市場は低迷しており、貸家に対する投資採算 性は低く、収益還元法の適用は馴染まない。当該地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が 支配的である。よって、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、青梅市内の地価動向及び代 表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが、その波及の影響は 少なく、環境及び利便性の良否により、地価 は堅調な地域と弱含みの地域に分かれる。 駅徒歩圏外の住宅地域の需要はいまだ軟調で あり、地価はやや下落傾向にある。 国道沿いの整形地であり、用途の多様性もあ り、市場競争力でマイナス面はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％