別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 青梅 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -15 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市勝沼２丁目２２７番２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 東青梅 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最低限敷地面積。東方下り緩 傾斜、北方下り急傾斜の住宅 地域。 街 路 基準方位北　４．８ ｍ市道 交通 施設 東青梅駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域的高低差のある住宅地域で、周辺には幼稚園、教会が見られる。駅徒歩圏であるが、土砂災害警戒区域等、 地勢が劣る。災害の危険性もあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅線沿線である西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民で、同一需給圏外から の購入者は少ない。東青梅駅、徒歩圏であるが、傾斜地に属し、北方には崖があり、地域的品等が劣ることから需要は 弱い。新規分譲や取引件数も少なく、地価は下落傾向にある。価格帯については新築戸建住宅は総額で２３００万円程 度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成においては自己居住用の住宅地域として地価が形成されている。駅に近 いが、地域性が劣る為、収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は有効に成立していない。主たる市場参加者は代替性、市 場性を重視して意思決定を行うことから、周辺の取引事例を基に試算された比準価格の説得力は高い。従って、市場の 実態を反映した比準価格をもって、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [104.4] [105.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青梅市人口はやや減少、区画整理済の地価は 横ばい、他は下落傾向、土砂警戒の山間部は 災害の危険性から、下落率は大きい。全体的 に二極化が顕著。 東方下り緩傾斜、一部、敷地間で高低差があ る。地域要因に変動はない。 北隣接地は法地、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％