別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 青梅 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉 印  TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月4日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市成木３丁目３７０番７外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、作業所、 畑等が見られる住宅 地域 北西7.8m都道、西側道 水道 東青梅 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠い市街化調整区域内の山間の住宅地域であり、ほぼ現状を維持しつつ推移していくものと予測 する。地域は衰退傾向で、地価は弱含みで推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域の青梅市及びその周辺の地域である。需要者は同一需給圏内の居住者及び地縁的選好性を有 する需要者が中心となると考えられるが、需要は少ない。山間の市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地の供給は少 なく、取引も多くはみられない。高齢化率が高く、需要も弱いため地価は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は ５００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅の売り出しはほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少なく、収益還元法の適用は現実 的でないため適用しなかった。自用の取引が中心となっている市場の取引実体を考慮した結果、収益価格の試算は行わ ず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、類似の標準地からの検討及び地価変動率や不動産市場の 動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇し ている。都心部の不動産市場に比べ市内の市 場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み 傾向にある。 山間の住宅地域であり、人口は減少傾向で、 高齢化率も高い。需要も弱く、地価は弱含み で推移している。地域要因に大きな変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％