鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＡ（公）２ -107	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)
b	ＩＫ（公）２ -13	小金井市		貸家建付地	（　）	長方形	西3.6m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＡＴ（公）２ -107	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
d	ＫＳ（公）２ -110	小金井市		更地	（　）	長方形	西20m区画街路、中間画地		近商高度地区3種 (88,290)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 972,053	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	1,099,955	100 [ 179.1]	614,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	614,000
b	(　 ) 554,162	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	569,124	100 [ 92.5]	615,269		615,000
c	(　 ) 892,000	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	952,656	100 [ 152.0]	626,747		627,000
d	(　 ) 566,534	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	606,592	100 [ 98.5]	615,829		616,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 618,000 円／㎡]

三鷹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,180,216	1,539,530	6,640,686	3,934,840	2,705,846	（　0.9554） 2,585,165	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	60,120,116 円　　　　（　 552,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＲＣ4F1B	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	240 ％	109 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階店舗（１区画）、１～４階共同住宅１Ｋ約２０㎡×各階２戸（計８戸）

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	4,500	202,500	6.0	1,215,000
							1.0	202,500
2～ 2	住宅	50.00	85.0	42.50	3,424	145,520	1.0	145,520
							1.0	145,520
3～ 3	住宅	50.00	85.0	42.50	2,440	103,700	1.0	103,700
							1.0	103,700
4～ 4	住宅	50.00	85.0	42.50	3,460	147,050	1.0	147,050
							1.0	147,050
5～ 5	住宅	40.00	90.0	36.00	3,480	125,280	1.0	125,280
							1.0	125,280

計		250.00	83.4	208.50		724,050		1,736,550
								724,050

⑨年額支払賃料	724,050 円　×　12ヶ月　＝　 8,688,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	家賃に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,688,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 695,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,993,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,736,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 724,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 170,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,180,216 円　　　　（　 75,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＯ（公）２　　　　-15	3,284 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,424 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）２　　　　-16	3,295 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,655
c	ＫＯ（公）２　　　　-17	3,184 ( 3,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,393

三鷹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,000 円	64,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	434,430 円	8,688,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 523,200 円	64,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,539,530 円　（　　　　　　 14,124 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,400,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,934,840 円（　　　　　 36,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,180,216 円
②総費用	1,539,530 円
③純収益　①－②	6,640,686 円
④建物等に帰属する純収益	3,934,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,705,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,585,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,120,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 552,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三鷹 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-4

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　市川　洋介

印

TEL.

鑑定評価額

66,400,000 円

１㎡当たりの価格

609,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目２３３番２２｢下連雀３－２２－１９｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,240)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4F1B	中小規模の店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域	西3.5m市道	水道、ガス、下水	三鷹 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

三鷹駅　南東方

260m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

小中規模の店舗にマンション等が混在する商業地域である。格別の変動要因は見られず、今後も概ね現状のまま
推移して行くものと予測される。地価は先行きに不安材料はあるが、上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 623,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 549,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏内は、三鷹市・武蔵野市内を中心とした商業地の範囲である。需要者は収益目的とした市内の内外を問わ
ない個人や法人が中心である。近年の市場は回復しつつある経済情勢もあり、顕著な需要が見られた。当該地域の様な
比較的繁華性に優れた地域も選別化はあるが、その傾向等が続いている。地価は全体としては上昇傾向であり、その中
心価格帯の把握は幅が広く、困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は小中規模の店舗にマンション等であり、収益物件も多いが、主体としては自用物件が中心である。比準価
格は繁華性の高い等の類似性の高い地域から試算されており、実証的で信頼度が高い。収益価格は理論的な価格である
が、想定条件も多く、やや二次的な性格を有している。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 80.7]

[100.0]
100

607,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　経済は大震災からの復興が進んでいるが、
中国市場の大幅な減退があるなど不安材料が
多い。地価は様子見もあるが、上昇傾向が予
測される。

　建物の建て替え等は見られるが、規模等も
含めて大きな変動要因はない。市況は全体的
には上昇傾向を呈している。

　代替・競争関係にある不動産と比較した優
劣は規模等を含めた競争力の程度に個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.5
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -15.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ（公）２ -17	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、東2.9m、二方路		１低専高度地区1種 (71,136)
b	ＴＴ（公）２ -5	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＫＳ（公）２ -104	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,300)
d	ＫＡ（公）２ -13	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10.7m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,869	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.1]	513,530	100 [ 85.5]	600,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	601,000
b	(　 ) 595,211	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	654,862	100 [ 95.8]	683,572		684,000
c	(　 ) 315,395	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	385,895	100 [ 81.6]	472,911		473,000
d	(　 ) 573,742	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,479	100 [ 95.7]	605,516		606,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.1	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 623,000 円／㎡]

三鷹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,310,933	1,960,409	7,350,524	4,655,820	2,694,704	（　0.9554） 2,574,520	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	59,872,558 円　　　　（　 549,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＲＣ4F1B	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	240 ％	109 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗と平均専有面積２２㎡の１Ｋの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

地域内の類似建物の標準的な有効率から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	60.00	80.0	48.00	3,900	187,200	4.0	748,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	4,300	193,500	6.0	1,161,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.00	85.0	51.00	3,600	183,600	1.0	183,600
							1.0	183,600
3～ 3	共同住宅	45.00	85.0	38.25	3,700	141,525	1.0	141,525
							1.0	141,525
4～ 4	共同住宅	30.00	90.0	27.00	3,700	99,900	1.0	99,900
							1.0	99,900

計		255.00	82.1	209.25		805,725		2,334,825
								425,025

⑨年額支払賃料	805,725 円　×　12ヶ月　＝　 9,668,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 209.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,668,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,185,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,334,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 425,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,487 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,310,933 円　　　　（　 85,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）２　　　　-51	5,380 ( 5,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ（公）２　　　　-52	3,634 ( 3,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	676,809 円	9,668,700　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 619,100 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,960,409 円　（　　　　　　 17,985 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,655,820 円（　　　　　 42,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,310,933 円
②総費用	1,960,409 円
③純収益　①－②	7,350,524 円
④建物等に帰属する純収益	4,655,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,694,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,574,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,872,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 549,000 円／㎡）