鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）２ -120	三鷹市		更地	（　）	台形	東16m都道、西4m、二方路		１中専高度2種最高25m (60,200)
b	ＡＴ（公）２ -108	三鷹市		建付地	（　）	不整形	北9m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (64,152)
c	ＴＭ（公）２ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		近商高度地区2種25m (80,200)
d	ＡＴ（公）２ -21	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
e	ＫＳ（公）２ -110	小金井市		更地	（　）	長方形	西20m区画街路、中間画地		近商高度地区3種 (78,293)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 383,333	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	373,012	100 [ 81.2]	459,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 275,066	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.9]	409,254	100 [ 80.3]	509,656		510,000
c	(　 ) 416,667	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,834	100 [ 77.5]	549,463		549,000
d	(　 ) 450,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,306	100 [ 88.5]	515,600		516,000
e	(　 ) 566,534	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	606,592	100 [ 104.0]	583,262		583,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 525,000 円／㎡]

三鷹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,742,456	1,067,514	4,674,942	2,865,680	1,809,262	（　0.9752） 1,764,392	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	40,099,818 円　　　　（　 441,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高25m 特別用途地区	90 ％	300 ％	300 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上は各階を住宅（２ＬＤＫ平均専有面積５８．５０㎡）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	3,300	171,600	4.0	686,400
							0.0	0
2～ 2	居宅	65.00	90.0	58.50	2,770	162,045	2.0	324,090
							1.0	162,045
3～ 3	居宅	65.00	90.0	58.50	2,770	162,045	2.0	324,090
							1.0	162,045
～

～

計		195.00	86.7	169.00		495,690		1,334,580
								324,090

⑨年額支払賃料	495,690 円　×　12ヶ月　＝　 5,948,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,948,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,650,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,334,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,911 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,742,456 円　　　　（　 63,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）２　　　　-32	2,845 ( 2,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	2,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,834 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ（公）２　　　　-46	2,387 ( 2,336)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	2,812
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	45,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,414 円	5,948,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	45,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,067,514 円　（　　　　　　 11,731 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,865,680 円（　　　　　 31,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,742,456 円
②総費用	1,067,514 円
③純収益　①－②	4,674,942 円
④建物等に帰属する純収益	2,865,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,809,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,764,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,099,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三鷹 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-2

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堂下　裕史

印

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀４丁目１３７番１３｢下連雀４－１－１６｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300)
	台形 1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	三鷹 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

三鷹駅　南東方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高25m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 525,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 477,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三鷹市・武蔵野市を中心とするＪＲ中央線沿線の近隣商業地域である。需要者は店舗併用住宅等の用地の
取得を目的とする中小法人や個人事業者等が主であるが、規模の大きな土地についてはマンション開発業者の需要も想
定される。多様な用途が考えられる商業地のため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、取引の中心は㎡あたり
５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には賃貸アパートやマンション等も見受けられるが、標準地は画地規模による制約から賃貸による収益力は十
分とは言えず、土地需要は営業上の利便性等によるものが中心と見られる。この場合、収益性よりも周辺での取引価格
が価格決定の主要な指標とされることから、本件では、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視のうえ、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 95.4]

[100.0]
100

514,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    501,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三鷹市では人口微増及び高齢化進行の中で、
緩やかな景気回復や低金利により、商業地の
地価は上昇基調で推移している。

三鷹駅からやや距離のある準幹線道路沿いの
近隣商業地域で、地域要因に大きな変化はな
いが、地価は上昇基調で推移した。

形状、規模ともに標準的であり、市場性の競
争力に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）２ -4	三鷹市		建付地	（　）	不整形	南東40m都道、中間画地		１中専高度2種最高25m (60,200)
b	ＫＳ（公）２ -108	三鷹市		更地	（　）	不整形	南30m都道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
c	ＴＭ（公）２ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		近商高度地区2種25m (80,200)
d	ＫＳ（公）２ -120	三鷹市		更地	（　）	台形	東16m都道、西4m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 409,078	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	475,390	100 [ 89.3]	532,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 315,348	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	382,870	100 [ 74.5]	513,919		514,000
c	(　 ) 416,667	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,334	100 [ 75.7]	559,226		559,000
d	(　 ) 383,333	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	377,378	100 [ 76.2]	495,247		495,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 525,000 円／㎡]

三鷹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,204,773	1,145,848	5,058,925	3,100,260	1,958,665	（　0.9752） 1,910,090	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	43,411,136 円　　　　（　 477,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.00	Ｓ3	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高25m 特別用途地区	90 ％	300 ％	300 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建で１階に店舗（フロアー貸）、２階以上は各階に１ＤＫを２戸（平均専有面積３２．４㎡）を想定した

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	70.0	50.40	3,100	156,240	4.0	624,960
							1.0	156,240
2～ 3	共同住宅	72.00	90.0	64.80	2,900	187,920	1.0	187,920
							1.0	187,920
～

～

～

計		216.00	83.3	180.00		532,080		1,000,800
								532,080

⑨年額支払賃料	532,080 円　×　12ヶ月　＝　 6,384,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,384,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 319,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,065,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,000,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 129,553 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,204,773 円　　　　（　 68,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）２　　　　-3	2,650 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,964 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）２　　　　-6	2,867 ( 2,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.9]	100 [ 96.5]	100 [100.0]	3,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,500 円	48,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	319,248 円	6,384,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,300 円	48,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,145,848 円　（　　　　　　 12,592 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,100,260 円（　　　　　 34,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,204,773 円
②総費用	1,145,848 円
③純収益　①－②	5,058,925 円
④建物等に帰属する純収益	3,100,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,958,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,910,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,411,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 477,000 円／㎡）