鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＡ（公）２ -21	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.6m市道、北西3.6m、角地		１中専高度地区1種地区計画等 (80,200)
b	ＫＡ（公）２ -22	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
c	ＡＴ（公）２ -131	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＫＡ（公）２ -10	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e	ＴＴ（公）２ -4	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 670,215	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	636,736	100 [ 106.0]	600,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	631,000
b	(　 562,156) 512,005	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	521,831	100 [ 88.0]	592,990		623,000
c	(　 ) 619,694	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	628,284	100 [ 104.7]	600,080		630,000
d	(　 ) 652,460	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	665,123	100 [ 110.5]	601,921		632,000
e	(　 ) 595,212	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	654,863	100 [ 109.6]	597,503		627,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

三鷹 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,682,925	537,278	3,145,647	1,235,780	1,909,867	（　0.9728） 1,857,919	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,225,432 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	137 ㎡	9.4 m x 14.6 m	前面道路：私道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階まで住宅。階層毎に部分別の賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	100.0	49.00	3,200	156,800	1.0	156,800
							1.0	156,800
2～ 2	住宅	49.00	100.0	49.00	3,250	159,250	1.0	159,250
							1.0	159,250
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		316,050		316,050
								316,050

⑨年額支払賃料	316,050 円　×　12ヶ月　＝　 3,792,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,792,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,602,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,682,925 円　　　　（　 26,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ（公）２　　　　-9	3,256 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＨ（公）２　　　　-3	3,374 ( 3,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,341
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,800 円	18,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	113,778 円	3,792,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,800 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,278 円　（　　　　　　 3,922 円／㎡）　　（経費率　　 14.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,235,780 円（　　　　　 9,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,682,925 円
②総費用	537,278 円
③純収益　①－②	3,145,647 円
④建物等に帰属する純収益	1,235,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,909,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,857,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,225,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三鷹 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 -10

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堂下　裕史

印

TEL.

鑑定評価額

85,600,000 円

１㎡当たりの価格

625,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市井の頭３丁目３５９番７８｢井の頭３－２５－５｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域	南4.3m私道	水道、ガス、下水	井の頭公園 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、４．
３ｍ私道

交通

施設

井の頭公園駅　南西方

330m

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線及び京王井の頭線沿線で武蔵野市、三鷹市を中心に隣接する杉並区西部を含む住宅地域である
。三鷹市の中では住環境が良好な住宅地域であり、需要者は市内及び隣接市区からの買替え層のほか、中高所得者層が
中心である。地価はやや上昇傾向にあり、市場で中心となる価格帯は土地１３０㎡程度で８千万円程度、新築戸建で１
億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、土地需要は個人による自用目的のものが中心であり、収益性よりも周辺での取
引価格が価格決定の主要な指標とされている。よって、収益価格は参考に留め、市場の動向を反映した実証的な比準価
格を採用し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 675,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[115.3]

[105.0]
100

621,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三鷹市では人口微増及び高齢化進行の中で、
緩やかな景気回復や低金利により地価は上昇
基調にあるが、一部に頭打ち傾向も見られる
。

井の頭公園駅から徒歩圏内にある住宅地域で
、地域要因に大きな変化はないが、地価は頭
打ち傾向にある。

南道路で居住の快適性は優っているが、それ
による市場性の競争力に特に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＴ（公）２ -17	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＩＹ（公）２ -3	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴＴ（公）２ -2	三鷹市		建付地	（　）	台形	北東6.3m区道、北西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＫＯ（公）２ -12	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南2.4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 488,534	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	482,308	100 [ 77.5]	622,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 440,893	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	436,999	100 [ 82.0]	532,926		560,000
c	(　 ) 546,481	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	552,504	100 [ 90.2]	612,532		643,000
d	(　 ) 599,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	559,147	100 [ 92.9]	601,881		632,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

三鷹 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,711,476	595,080	3,116,396	1,235,780	1,880,616	（　0.9728） 1,829,463	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,578,705 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	137 ㎡	9.4 m x 14.6 m	前面道路：私道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建で各階に１Ｋを２戸ずつ想定（平均専有面積２４．５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	49.00	100.0	49.00	3,200	156,800	1.0	156,800
							1.0	156,800
2～ 2	共同住宅	49.00	100.0	49.00	3,300	161,700	1.0	161,700
							1.0	161,700
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		318,500		318,500
								318,500

⑨年額支払賃料	318,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,822,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,822,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,630,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,550 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,711,476 円　　　　（　 27,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）２　　　　-1	2,383 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.3]	100 [ 84.3]	100 [100.0]	2,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）２　　　　-2	3,771 ( 3,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [109.6]	100 [ 93.8]	100 [100.0]	3,782
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,880 円	3,822,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,800 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,080 円　（　　　　　　 4,344 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,235,780 円（　　　　　 9,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,711,476 円
②総費用	595,080 円
③純収益　①－②	3,116,396 円
④建物等に帰属する純収益	1,235,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,880,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,829,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,578,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）