鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＡ（公）２ -107	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)
b	ＩＴ（公）２ -15	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,484)
c	ＡＴ（公）２ -21	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (100,200)
d	ＯＨ（公）２ -11	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
e	ＫＡ（公）２ -106	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、北西4m、角地		１住居高度2種最高23m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 972,053	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	1,099,955	100 [ 143.8]	764,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	765,000
b	(　 ) 1,104,187	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,152,771	100 [ 138.9]	829,929		830,000
c	(　 ) 450,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,306	100 [ 69.3]	658,450		658,000
d	(　 ) 728,532	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	693,840	100 [ 83.9]	826,985		827,000
e	(　 ) 1,143,154	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	1,083,934	100 [ 127.7]	848,813		849,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 780,000 円／㎡]

武蔵野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,847,345	2,417,015	11,430,330	7,332,000	4,098,330	（　0.9468） 3,880,299	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	90,239,512 円　　　　（　 640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ7	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	18.6 m x 7.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗兼共同住宅を各階別・部分別による賃貸を想定した。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

地域内の類似建物の標準的な有効率から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	5,300	337,875	6.0	2,027,250
							1.0	337,875
2～ 2	店舗	80.00	80.0	64.00	3,500	224,000	4.0	896,000
							1.0	224,000
3～ 3	住宅	50.00	90.0	45.00	2,800	126,000	2.0	252,000
							1.0	126,000
4～ 4	住宅	50.00	90.0	45.00	2,850	128,250	2.0	256,500
							1.0	128,250
5～ 7	住宅	50.00	85.0	42.50	2,900	123,250	2.0	246,500
							1.0	123,250

計		415.00	83.2	345.25		1,185,875		4,171,250
								1,185,875

⑨年額支払賃料	1,185,875 円　×　12ヶ月　＝　 14,230,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,230,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 711,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,518,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,171,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,185,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 288,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,847,345 円　　　　（　 98,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）２　　　　-2	2,555 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,864 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＴ（公）２　　　　-2	2,687 ( 2,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,986
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,915 円	14,230,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,417,015 円　（　　　　　　 17,142 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,332,000 円（　　　　　 52,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,847,345 円
②総費用	2,417,015 円
③純収益　①－②	11,430,330 円
④建物等に帰属する純収益	7,332,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,098,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,880,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,239,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
武蔵野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-8

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

印

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市境南町２丁目５９１番１外｢境南町２－９－４｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高26m (90,300)
	2.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4F1B	中低層の店舗併用住宅、事務所等が多い商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	武蔵境 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

武蔵境駅　南方

320m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高26m

⑤地域要因の将
　来予測

概ね現況どおり店舗兼共同住宅が多く見られる地域として推移するものと思料する。駅に近く高度利用が可能で
あることから希少性が高い。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗、事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 770,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 675,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に武蔵野市及び周辺市区内においてＪＲ中央線及び京王線沿線駅徒歩圏にある中高層店舗兼共同住宅が
多い地域と判定。需要者は収益目的の富裕層や投資法人、事業法人が想定される。供給は少なく、特にマンション適地
は引き合いが強い。なお、事業採算性や収益性の個別性が強く、需要の中心となる価格の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多様な需要者が想定され、収益性や事業上の立地優位性等を其々重視する。比準価格は高度利用可能な店舗兼共同住宅
の多い地域における事例を採用した。各補修正及び地域要因の比較も適切で説得力のある価格が求められたものと思料
する。収益価格は標準地に高層の店舗兼共同住宅の建築を想定し、収益性を適切に反映した価格が求められた。以上よ
り、前年標準地の価格との検討も踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    721,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行に対する不透明感は残るが投資環
境は概ね良好で、収益物件の利回りは依然低
水準で推移している。

事業系の需要は強くないものの最寄駅への接
近性に優れ、規模等の画地条件にもよるがマ
ンション用地としての引き合いは強い。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）２ -136	杉並区		建付地	（　）	不整形	南5.7m区道、中間画地		近商高度地区2種 (76,286)
b	ＫＳ（公）２ -110	小金井市		更地	（　）	長方形	西20m区画街路、中間画地		近商高度地区3種 (78,293)
c	ＫＡ（公）２ -21	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.6m市道、北西3.6m、角地		１中専高度地区1種地区計画等 (80,200)
d	ＫＳ（公）２ -115	小金井市		建付地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 646,520	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	693,176	100 [ 86.1]	805,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	805,000
b	(　 ) 566,534	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	652,037	100 [ 83.3]	782,758		783,000
c	(　 ) 670,215	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	656,537	100 [ 89.7]	731,925		732,000
d	(　 ) 564,885	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	612,900	100 [ 80.0]	766,125		766,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 770,000 円／㎡]

武蔵野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,831,526	3,306,757	13,524,769	9,165,000	4,359,769	（　0.9382） 4,090,335	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	95,124,070 円　　　　（　 675,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.95	ＲＣ7	470.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	18.6 m x 7.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗・事務所フロア貸し。３階以上住宅１ＤＫ又は２ＬＤＫ、平均専有面積約３８㎡。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	85.81	71.4	61.30	5,300	324,890	6.0	1,949,340
							1.0	324,890
2～ 2	店舗・事務所	81.81	91.2	74.65	3,700	276,205	6.0	1,657,230
							1.0	276,205
3～ 4	住宅	69.96	89.1	62.30	3,200	199,360	2.0	398,720
							1.0	199,360
5～ 5	住宅	66.55	89.2	59.39	2,850	169,262	2.0	338,524
							1.0	169,262
6～ 7	住宅	48.40	85.2	41.24	3,300	136,092	2.0	272,184
							1.0	136,092

計		470.89	85.5	402.42		1,441,261		5,286,902
								1,441,261

⑨年額支払賃料	1,441,261 円　×　12ヶ月　＝　 17,295,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,295,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 864,757 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,430,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,286,902 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,441,261 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 350,925 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,831,526 円　　　　（　 119,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）２　　　　-11	3,446 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,916 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＫＡ（公）２　　　　-12	3,422 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [113.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,856
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	864,757 円	17,295,132　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,200,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,306,757 円　（　　　　　　 23,452 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9382

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 470.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,165,000 円（　　　　　 65,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,831,526 円
②総費用	3,306,757 円
③純収益　①－②	13,524,769 円
④建物等に帰属する純収益	9,165,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,359,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,090,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,124,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,000 円／㎡）