鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）２ -102	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.1m市道、南5.9m、角地		商業高度地区最高50m (100,426)
b	ＴＴ（公）２ -102	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、中間画地		商業 (100,330)
c	ＴＴ（公）２ -109	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＫＡ（公）２ -110	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北9m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
e	ＯＨ（公）２ -101	新宿区		更地	（　）	長方形	南西40m国道、北東5.3m、二方路		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,639,220	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	4,873,478	100 [ 67.4]	7,230,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,230,000
b	(　 ) 6,520,875	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,990,378	100 [ 94.8]	7,373,816		7,370,000
c	(　 ) 7,820,632	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,078,713	100 [ 84.8]	9,526,784		9,530,000
d	(　 ) 5,800,935	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	6,655,810	100 [ 90.9]	7,322,123		7,320,000
e	(　 ) 5,950,167	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	6,183,507	100 [ 87.5]	7,066,865		7,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,250,000 円／㎡]

武蔵野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,327,811	28,106,811	74,221,000	21,002,200	53,218,800	（　0.9396） 50,004,384	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,315,904,842 円　　　　（　 6,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	158.40	ＲＣ4F2B	889.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	700 ％	700 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離： 4.5 ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～３階を店舗、４階を店舗・事務所のフロア貸しとした。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

建築想定図に基づき査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	158.40	91.0	144.12	9,000	1,297,080	6.0	7,782,480
							0.0	0
1～ 1	店舗	158.40	69.0	109.28	24,500	2,677,360	18.0	48,192,480
							0.0	0
2～ 2	店舗	158.40	91.0	144.12	12,000	1,729,440	12.0	20,753,280
							0.0	0
3～ 3	店舗	158.40	91.0	144.12	6,000	864,720	6.0	5,188,320
							0.0	0
4～ 4	店舗・事務所	97.90	85.4	83.62	5,000	418,100	6.0	2,508,600
							0.0	0

計		889.90	86.5	769.38		8,283,780		92,207,640
								0

⑨年額支払賃料	8,283,780 円　×　12ヶ月　＝　 99,405,360 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 769.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,386,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における類似ビルの共益費水準により査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,791,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,339,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,451,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	92,207,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 875,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,327,811 円　　　　（　 516,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）２　　　　-42	7,002 ( 6,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,030 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）２　　　　-6	9,930 ( 9,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [170.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	6,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,018,711 円	106,791,408　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,898,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,768,000 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,106,811 円　（　　　　　　 141,954 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 889.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,002,200 円（　　　　　 106,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,327,811 円
②総費用	28,106,811 円
③純収益　①－②	74,221,000 円
④建物等に帰属する純収益	21,002,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,218,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,004,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,315,904,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
武蔵野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-2

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　井上　尚

印

TEL.

鑑定評価額

1,390,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	5,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺本町１丁目２０７１番４２内｢吉祥寺本町１－９－１２｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区最高50m (100,700)
	1:1.2	店舗ＲＣ5F1B	小売店舗等が集まる駅前の中心的商業地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅北方

90m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅に近接し、アーケード街「サンロード」の入口付近に位置する繁華性が高い商業地域であり、市場動向
を反映して地価は上昇基調で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京都内の準高度商業地域である。主な需要者は商業ビルを賃貸して収益を獲得する投資家等と考えられ
る。吉祥寺駅北口から延びるアーケード街「サンロード」は回遊性に優れた商業地域であり集客力が高く、更に吉祥寺
駅周辺の整備、開発も進んでいるため優良な投資物件を中心に投資家等の投資意欲も旺盛であり、地価は上昇基調であ
る。規模、立地条件等により取引価格に幅はあるが、同様の立地条件の物件では７百万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗等が集まる駅前の中心的商業地域であるため周辺には店舗ビル、店舗兼事務所ビル等の収益物件が
中心であり、賃貸市場は安定している。商業地域の需要者は投資家等が中心であることから収益性を重視する傾向にあ
る。一方、比準価格については市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるといえる。従って、比準価格及び
収益価格を相互に関連付け、指定基準地の価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,550,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。

吉祥寺駅に近い繁華性の高い駅前の中心的商
業地域であり、地価は市場動向を反映して上
昇基調で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.6 ％

+6.9 ％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ（公）２ -101	武蔵野市		借地権	（　）	ほぼ整形	北西16m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高50m (100,700)
b	ＴＴ（公）２ -102	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、中間画地		商業 (100,330)
c	ＯＨ（公）２ -101	新宿区		更地	（　）	長方形	南西40m国道、北東5.3m、二方路		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
d	ＫＡ（公）２ -110	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北9m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 4,325,217) 5,406,521	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	6,267,151	100 [ 90.8]	6,902,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,900,000
b	(　 ) 6,520,875	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,990,378	100 [ 94.3]	7,412,914		7,410,000
c	(　 ) 5,950,167	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	6,183,507	100 [ 86.6]	7,140,308		7,140,000
d	(　 ) 5,800,935	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	6,655,810	100 [ 93.5]	7,118,513		7,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,140,000 円／㎡]

武蔵野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	98,979,389	27,005,047	71,974,342	18,695,600	53,278,742	（　0.9319） 49,650,460	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,306,591,053 円　　　　（　 6,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	158.40	Ｓ4F2B	889.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	700 ％	700 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離： 4.5 ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上３階店舗、４階事務所（フロア貸）と想定した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

建築想定図により査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	158.40	91.0	144.12	6,000	864,720	6.0	5,188,320
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	158.40	91.0	144.12	8,500	1,225,020	10.0	12,250,200
							0.0	0
1～ 1	店舗	158.40	69.0	109.28	23,000	2,513,440	18.0	45,241,920
							0.0	0
2～ 3	店舗	158.40	91.0	144.12	10,000	1,441,200	10.0	14,412,000
							0.0	0
4～ 4	事務所	97.90	85.4	83.62	6,000	501,720	8.0	4,013,760
							0.0	0

計		889.90	86.5	769.38		7,987,300		95,518,200
								0

⑨年額支払賃料	7,987,300 円　×　12ヶ月　＝　 95,847,600 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 769.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,386,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の類似建物の水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,233,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,161,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,071,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,518,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 907,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	98,979,389 円　　　　（　 499,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）２　　　　-6	7,623 ( 7,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,083 円/㎡　月額支払賃料（　 10,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ（公）２　　　　-19	7,973 ( 7,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	10,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,485,047 円	103,233,648　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,464,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,005,047 円　（　　　　　　 136,389 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9319

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 889.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,695,600 円（　　　　　 94,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	98,979,389 円
②総費用	27,005,047 円
③純収益　①－②	71,974,342 円
④建物等に帰属する純収益	18,695,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,278,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,650,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,306,591,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,600,000 円／㎡）