別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 立川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -22 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　内田　憲一 印  TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市上砂町４丁目４６番２７ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地が見られる新興住 宅地域 東6m私道 水道、下水 武蔵砂川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ私道 交通 施設 武蔵砂川駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はないので、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武拝島線、多摩モノレール等の各沿線で、立川市を中心に隣接市の圏域に及ぶ住宅地域。需要者の中心 は同一需給圏内に居住する一次取得者の個人で、同一需給圏内の購入者が多い。西武拝島線武蔵砂川駅以西の住宅地域 は市内においては住宅供給が多めであるが、当該地域は最寄駅から５分程度の接近条件が良好な地域であるため住宅需 要は底堅い。需要の中心価格帯は新築で総額３５００万円前後、土地値は２０００万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己居住目的の戸建住宅の取引がほとんどであり、周囲には遊休地を有効利用した既存アパートも散見され るが、容積率は８０％であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引動機を前提に地価水準が形成されている地域 と判断される。当該地域の取引市場における地価形成の地域性を考慮した結果、収益還元法は非適用とし、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 98.4] [102.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は安定的に推移している。堅調な 雇用情勢、超低金利や税制優遇による住宅取 得の下支えがあり、住宅需要には一定の底堅 さがある。 街路条件・環境条件等の変動はない。西武拝 島線沿線の住宅地域の中でも当該地域のよう に駅に近い地域の需要は比較的安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％