別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 立川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -18 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央 印  TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市西砂町５丁目５３番１３ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる新興住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 西武立川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 西武立川駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 市の北西端に位置し、地域内に大きな変動要因はない。当分の間現状を維持すると予測する。価格水準もほぼ横 ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び周辺都市のうち西武拝島線沿線の住宅地域である。需要者の中心は立川市や周辺都市の居住者 である。近隣地域周辺では小規模開発、中古売物件を中心に取引が行われ、供給は安定しているが、交通接近条件がや や劣り取引総額が抑えられている。一定の住宅需要が認められ、新築物件としては戸建住宅が中心である。市場の中心 価格帯は、土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層住宅地域に存し、自用目的の取引が中心に行われていることから、居住の快適性を重視する地域といえ る。一方で収益物件はほとんど見られず、地域内における賃貸住宅経営に基づく収益分析を行うことは難しい。同一需 給圏内の類似地域において多数の信頼性の高い取引事例を収集することができていることから、収益還元法は適用せず 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [130.3] [102.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の取引件数は減少傾向にあるものの、利 便性が高い地域を中心に住宅地域の需要は底 堅い。価格水準は緩やかではあるが上昇傾向 を示している。 一般住宅を中心とする住宅地域であり、宅地 化が進むが、周辺には農地も残る。値頃感か ら一定の需要が認められるが、取引総額に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％