別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月11日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹 印  TEL.
鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 2,700  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
65.0 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 近隣に寺院と墓地がある 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 付近には寺院、墓地等もあり、墓地としての取引も考えられるが、その一方で、宅地等への転換を目的とする林
地の需要は非常に弱いため、当面の間は現状のままで移行するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 現況のとおり雑木林として継続利用ることと判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,700 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 　同一需給圏は、八王子市内または近隣のあきる野市、青梅市等の市街化調整区域内の都市近郊林地地域が存する圏域
である。主な需要者は、個人のほか、宅地開発事業者が挙げられるが、林業関係者による取引はほとんど見受けられな
い。中心価格帯（取引総額）としては、規模により大きく異なるが、１平方メートルあたりの単価で数百円から数千円
までの範囲内であると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例比較法による比準価格は、八王子市内全域のみでなく、範囲を広げて林地の取引事例を収集して採用したも
のであるが、市場実態を反映し、客観性が認められる価格であるといえる。本件標準地は道路との連続性が劣るため林
地以外への転用がやや困難であるものと考えられる。林業経営も想定することも困難であることから、控除方式及び収
益還元法の適用は見送り、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を下記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,800 円／㎡		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.4]		 [ 100.0]
100		 　　2,600 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が期待され、海外経済の動向、
金融資本市場の変動、今後の消費者マインド動向に
留意が必要。市域の一部は高齢化が顕著である。

都市近郊林地の需要は減少傾向にあり、道路接近条
件に劣る地域の需要は低迷している。


個別的要因の変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -5.0
自然　　　　　　　　　 -10.0
宅地化　　　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＡＭ公０２
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西1.8m未舗装道路、東側道
｢調区｣ １低専 地
森計 宅造区域
b ＯＴ公０２
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 東1.8m道路
｢調区｣ 地森計
c ＡＫ公０２
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 南1.8m道路
｢調区｣ １低専 地
森計
d ＥＫ公０２

-17		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
e ＡＫ公０２
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南1.8m道路
｢調区｣ 地森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,017 		 100
[ 121.0]
2,493 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,490 
b (　            ) 
3,052  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,052 		 100
[ 104.0]
2,935 
2,940 
c (　            ) 
1,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,835 		 100
[ 126.0]
1,456 
1,460 
d (　            ) 
2,010  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
2,002 		 100
[  75.0]
2,669 
2,670 
e (　            ) 
1,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,164 		 100
[  56.0]
2,079 
2,080 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 +20.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.09		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -25.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,700 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地開発の可能性は低く、控除法の適用により適正な時価の把握が困難なため。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業の収益性が著しく低く、収益価格と地価との相関性がほとんど認められないため。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀 印  TEL.
鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 2,650  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
65.0 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺住宅地の宅地需要は弱く、林地の需要も弱含んでいる。特段の地域要因の変動はみられないので、当面は現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 当面は現況の雑木山林 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,650 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び近隣市町村における市街化調整区域内の都市近郊林地である。需要者は地縁性を有する個人
が中心で、そのほか寺院、採石業者、公共団体等もみられるが、林地に対する需要は総じて弱含んでおり、取引件数は
少ない状況にある。都市近郊林地は地域性や個別性に加え、個々の取引事情により取引価格に大きな開差が生じやすい
ため、中心的な価格の把握は困難であるが、㎡あたり１０００円～３０００円台の取引がみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 八王子市内において概ね価格牽連性が認められ、比較可能な林地の取引事例を適正に比準し、市場性を反映した比準価
格を標準とし、類似の標準地からの検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。なお、周辺利用状況及び宅地需要から大規模開発は合理性がないと判断し、また、雑木林を中心とした林地地域で
林業経営は現実的でないことから、控除法並びに収益還元法は適用しなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,800 円／㎡		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.4]		 [ 100.0]
100		 　　2,600 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.9 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気の先行き不透明感がある中で、地価の二極化が
進行している。遠隔地の宅地と同様に都市近郊林地
の需要は弱含んでいる。

市街地に比較的近い林地地域であるが、特に地域要
因に変化はみられない。


個別的要因に変化はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -10.0
自然　　　　　　　　　  -5.0
宅地化　　　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＡＭ公０２
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西1.8m道路
｢調区｣ １低専 地
森計 宅造区域
b ＯＴ公０２
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 東1.8m道路
｢調区｣ 地森計
c ＥＫ公０２

-17		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
d ＡＫ公０２
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 南1.8m道路
｢調区｣ １低専 地
森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,017  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
2,987 		 100
[ 115.5]
2,586 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,590 
b (　            ) 
3,052  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]
2,994 		 100
[ 110.0]
2,722 
2,720 
c (　            ) 
2,010  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
2,000 		 100
[  76.7]
2,608 
2,610 
d (　            ) 
1,835  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
1,815 		 100
[ 110.0]
1,650 
1,650 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.15		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.15		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,650 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　開発法は非適用
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺の利用状況等から、現在は宅地開発の可能性は極めて低く、大規模開発としての土地利用の想定が見込めないため。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 雑木林を中心とした林地地域で、林業経営による収益試算は合理性に欠き、非現実的であ
るため。