別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月12日　提出
八王子 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-9 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通 印  TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市三崎町１９番４
｢三崎町５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,450)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中規模店舗が密集す
る既成商業地域
 西7.5m市道 水道、ガス、下水 八王子

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所ビルの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 八王子駅北西方

440m		 法令

規制		 商業
(100,450)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 八王子駅に比較的近い商業地域であるが、格別な変動要因もなく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市中心部の商業地域。需要者の中心は、小規模画地では地縁性のある不動産業者、小規模法人、個
人事業主等である。一定規模以上ではマンション業者等も想定される。八王子駅に近く、顧客流動性も認められること
から、需要は安定しており、地価は上昇傾向である。中心となる価格帯は土地で１２０～１５０万円／坪程度であるが
、取引規模はまちまちであることから、総額もそれに応じた価格となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、八王子駅に近い既成商業地域である。ＪＲ中央線八王子駅を最寄りとする商業地域に属する規範性のある
事例を収集選択することができた。よって、実証的かつ相対的信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含むもの
の、収益価値が不動産価値評価の重要な指標となっていることを考慮し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[103.0]		 100
[141.6]		 [100.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、雇用・所得環境の改善が続くなかで、
緩やかに回復している。


地域要因に特段の変化はないが、一般的要因
等を踏まえ、八王子駅に近い範囲の地価は、
希少性等により、強含みの傾向にある。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０２

-215		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
商業

(100,450)
b ＯＴ公０２

-5		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ＹＴ公０２

-208		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
北7.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＯＴ公０２

-3		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
e ＳＹ公０２

-12		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,517)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
424,569 		 100
[ 100.0]
424,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
425,000 
b (　           ) 
490,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
496,254 		 100
[ 122.1]
406,432 
406,000 
c (　           ) 
459,383  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
482,139 		 100
[ 122.6]
393,262 
393,000 
d (　           ) 
556,524  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
564,315 		 100
[ 140.7]
401,077 
401,000 
e (　           ) 
201,875  		 100
[  50.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,018 		 100
[ 107.1]
383,770 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



八王子 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,274,222 
2,680,412 
8,593,810 
7,459,200 
1,134,610 		 （　0.9519）
1,080,035 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     24,000,778 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所ビル 82.75 ＲＣ5 402.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   450 ％   107 ㎡      7.5 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、それ以外は事務所を想定 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.55 
77.8 
62.67 
4,000 
250,680 		 5.0  1,253,400 
1.0  250,680 

 2～ 2		 店舗
82.75 
80.8 
66.87 
3,500 
234,045 		 5.0  1,170,225 
1.0  234,045 

 3～ 3		 事務所
82.75 
80.8 
66.87 
2,500 
167,175 		 2.0  334,350 
1.0  167,175 

 4～ 4		 事務所
82.75 
80.8 
66.87 
2,500 
167,175 		 2.0  334,350 
1.0  167,175 

 5～ 5		 事務所
73.73 
81.4 
60.05 
2,500 
150,125 		 2.0  300,250 
1.0  150,125 

計
402.53 
80.3 
323.33 

969,200 		 3,392,575 
969,200 
⑨年額支払賃料        969,200 円　×　12ヶ月　＝　      11,630,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     323.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保することで未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,630,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       697,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,932,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,392,575 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          969,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         309,756 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,274,222 円　　　　（　       105,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公０２（賃
）
　　　　-13		 2,520  
(   2,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＨ公０２（賃
）
　　　　-14		 3,005  
(   2,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,862 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 672,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 348,912 円  　　　       11,630,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      500,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,200 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,680,412 円　（　　　　　　        25,051 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     402.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,459,200 円  
（　　　　　        69,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,274,222 円      
②総費用 2,680,412 円      
③純収益　①－② 8,593,810 円      
④建物等に帰属する純収益 7,459,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,134,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,080,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,000,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
八王子 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-9 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳 印  TEL.
鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市三崎町１９番４
｢三崎町５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,450)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中規模店舗が密集す
る既成商業地域
 西7.5m市道 水道、ガス、下水 八王子

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道　 交通

施設		 八王子駅北西方

440m		 法令

規制		 商業
(100,450)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、
強含みで推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八王子駅、西八王子駅、京王八王子駅周辺の商業地域及び多摩地区の主要駅周辺の商業地域。主な
需要者は、中小事業者、不動産業者、個人・法人投資家等。駅前やユーロードに比べると人通りが少ない商業地域であ
るが、駅から近く立地条件が優れ、用途の多様性が認められる地域であるため需要は堅調である。また投資用不動産に
対する需要も堅調である。需要の中心となる価格帯は、１㎡当たり３０～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費に見合った賃料収入が見込めないため、新築想定の収益価格は低位に試算された。対象不動産と価格水準が同程
度の取引事例が少なかったため地域格差が大きい事例もあるが、類似不動産とは価格形成において代替競争関係にある
。このため比準価格は、類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格
を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[103.0]		 100
[141.6]		 [100.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き二極化傾向が続いているが、台風等
の自然災害及び消費税率の改定が経済の停滞
につながり、地価へのマイナス影響が懸念さ
れる。

駅に近い商業地域として、地域要因に大きな
変動はなかった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０２

-215		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
商業

(100,450)
b ＭＨ公０２

-212		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＹＴ公０２

-214		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＯＴ公０２

-5		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
424,153 		 100
[ 100.0]
424,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
355,215  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
365,871 		 100
[  91.3]
400,735 
401,000 
c (　           ) 
259,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
267,421 		 100
[  71.0]
376,649 
377,000 
d (　           ) 
490,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
496,254 		 100
[ 116.3]
426,702 
427,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



八王子 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,147,042 
2,674,073 
8,472,969 
7,459,200 
1,013,769 		 （　0.9519）
965,007 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     21,444,600 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 82.75 ＲＣ5 402.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   450 ％   107 ㎡      7.5 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～５階：事務所 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.55 
77.8 
62.67 
4,050 
253,814 		 5.0  1,269,070 
1.0  253,814 

 2～ 2		 事務所
82.75 
80.8 
66.86 
2,767 
185,002 		 2.0  370,004 
1.0  185,002 

 3～ 4		 事務所
82.75 
80.8 
66.86 
2,684 
179,452 		 2.0  358,904 
1.0  179,452 

 5～ 5		 事務所
73.73 
81.4 
60.02 
2,684 
161,094 		 2.0  322,188 
1.0  161,094 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.53 
80.3 
323.27 

958,814 		 2,679,070 
958,814 
⑨年額支払賃料        958,814 円　×　12ヶ月　＝　      11,505,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     323.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により概ね担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,505,768 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,815,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,679,070 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          958,814 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         306,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,147,042 円　　　　（　       104,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡ公０２（賃
）
　　　　-1		 2,738  
(   2,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,620 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,767 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡ公０２（賃
）
　　　　-2		 2,535  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,910 
c ＳＡ公０２（賃
）
　　　　-3		 2,787  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,031 
八王子 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 672,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,173 円  　　　       11,505,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      497,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,200 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,674,073 円　（　　　　　　        24,991 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     402.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,459,200 円  
（　　　　　        69,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,147,042 円      
②総費用 2,674,073 円      
③純収益　①－② 8,472,969 円      
④建物等に帰属する純収益 7,459,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,013,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 965,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,444,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）