別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 八王子 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -63 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　野崎　和廣 印  TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市戸吹町５２１番１外 ②地積 　(㎡) 169   (          7)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の周辺に農 地等が見られる住宅 地域 北4m市道 水道、下水 秋川 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 秋川駅南方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市北西部の駅から遠く離れた住宅地域である。主たる需要者は、地縁性のある個人であり、需要 は限定的で、市場規模は小さく取引も少ない。少子高齢化の影響もあり、利便性や環境による市場の二極化が進行する 中で、地価の緩やかな下落が続いている。需要が少なく、取引の中心となる価格帯は、形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は、居住目的の個人であることから、現実の取引事例から導出した比準価格が、市場の特性に適合してい る。本件においては、市街化調整区域内の取引事例が少ないため、時点の少し古い取引事例をも採用して導出した。な お、賃貸需要が見込めないため、収益還元法は不適用とした。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -77                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [ 97.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多摩地域の景気は、わずかに減速の兆しが見 られる。建設業、不動産業では好調感が弱ま っている。 郊外の市街化調整区域に存し、地域要因に特 段の変動はない。地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％