鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＭ公０２ -4	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＡＫ公０２ -3	八王子市		更地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
c	ＡＭ公０２ -5	八王子市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
d	ＡＭ公０２ -4	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、南4m、二方路		近商高度地区2種 (80,200)
e	ＳＡ公０２ -9	八王子市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,721	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	226,594	100 [ 101.6]	223,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 210,574	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	224,538	100 [ 101.5]	221,220		230,000
c	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	230,019	100 [ 102.6]	224,190		233,000
d	(　 ) 206,186	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	192,275	100 [ 89.0]	216,039		225,000
e	(　 ) 171,620	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	177,812	100 [ 81.2]	218,980		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

八王子 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であり、採用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,294,467	830,104	3,464,363	2,634,510	829,853	（　0.9749） 809,024	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,978,311 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	15.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ　３５㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,730	121,100	1.0	121,100
							1.0	121,100
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,770	123,900	1.0	123,900
							1.0	123,900
3～ 3	居宅	70.00	100.0	70.00	1,770	123,900	1.0	123,900
							1.0	123,900
～

～

計		210.00	100.0	210.00		368,900		368,900
								368,900

⑨年額支払賃料	368,900 円　×　12ヶ月　＝　 4,426,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,426,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 309,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,116,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	368,900 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,900 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,112 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,294,467 円　　　　（　 32,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫ公０２（賃）　　　　-9	2,083 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,084	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,846 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＫ公０２（賃）　　　　-10	1,955 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	1,829
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,804 円	4,426,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,100 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 830,104 円　（　　　　　　 6,289 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,634,510 円（　　　　　 19,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,294,467 円
②総費用	830,104 円
③純収益　①－②	3,464,363 円
④建物等に帰属する純収益	2,634,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	829,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,978,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八王子 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -26

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　池田　進也

印

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市明神町２丁目１５８番４｢明神町２－８－１６｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	京王八王子 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 140 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北８ｍ市
道

交通

施設

京王八王子駅東方

650m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

需給に影響を与える要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線八王子駅及び京王八王子駅への徒歩圏の住宅地域及び住商混在地域である。需要者は、都心
方面への通勤者やマンションからの買替層で利便性を求める比較的収入のある勤労者や個人事業者である。中心となる
土地価格は、標準規模で坪６０万～８０万円で、新築戸建住宅は４０００万～５０００万円程度が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、京王八王子駅に程近い利便性の良い商業系、住宅系、工業系の混在地域であり、多様な用途に利用可能な
地域である。戸建住宅もまだ散見するが、賃貸による収益性も見込める地域であるため収益価格も試算した。以上から
、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[135.1]

[104.0]
100

219,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気上昇への期待感等から、主要駅から徒歩
圏内の住宅地域は概ね緩やかな上昇傾向がみ
られるが、郊外部は概ね弱含みでの横ばい傾
向の地域が多い。

駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地であり
、事業所等も混在している。地域要因に大き
な変化はなく、地価はやや強含みである。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公０２ -23	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＳＡ公０２ -10	八王子市		建付地	（　）	袋地等	南5m市道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
c	ＥＫ公０２ -2	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北4m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＡＭ公０２ -14	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南3m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＡＭ公０２ -4	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、南4m、二方路		近商高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,046	100 [ 87.2]	203,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 148,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	165,170	100 [ 85.6]	192,956		201,000
c	(　 ) 239,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	227,941	100 [ 100.3]	227,259		236,000
d	(　 ) 237,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	230,501	100 [ 101.6]	226,871		236,000
e	(　 ) 206,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	190,560	100 [ 93.1]	204,683		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

八王子 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,230,554	819,750	3,410,804	2,580,380	830,424	（　0.9756） 810,162	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,003,600 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	15.0 m x 9.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。床面積７０㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	1.0	119,000
							1.0	119,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,774	124,180	1.0	124,180
							1.0	124,180
3～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,774	124,180	1.0	124,180
							1.0	124,180
～

～

計		210.00	100.0	210.00		367,360		367,360
								367,360

⑨年額支払賃料	367,360 円　×　12ヶ月　＝　 4,408,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,408,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,055,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 367,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,230,554 円　　　　（　 32,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＭ公０２（賃）　　　　-1	1,886 ( 1,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,774 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＭ公０２（賃）　　　　-9	1,743 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,743
c	ＷＨ公０２（賃）　　　　-6	1,967 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,967

八王子 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,500 円	40,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,250 円	4,408,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,800 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 819,750 円　（　　　　　　 6,210 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,580,380 円（　　　　　 19,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,230,554 円
②総費用	819,750 円
③純収益　①－②	3,410,804 円
④建物等に帰属する純収益	2,580,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	830,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	810,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,003,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）