鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＨ公０２ -5	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
b	ＮＮ公０２ -13	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
c	ＮＮ公０２ -11	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＳＹ公０２ -4	八王子市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
e	ＹＳ公０２ -21	八王子市		建付地	（　）	正方形	南西12m市道、南東4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	86,773	100 [ 91.2]	95,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 100,420	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,057	100 [ 99.8]	98,254		100,000
c	(　 ) 92,697	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	90,607	100 [ 96.0]	94,382		96,300
d	(　 ) 108,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	104,301	100 [ 108.1]	96,486		98,400
e	(　 ) 92,651	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	86,800	100 [ 94.9]	91,465		93,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

八王子 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		一般住宅の中に空地等が見られるバス便の住宅地域で、需要の中心は自用の一般住宅である。規模の大きな画地についてはアパート等も見られるが、地域内は標準地の画地規模が標準であり、標準地と同程度の画地規模に対する賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八王子 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -25

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　池田　進也

印

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市下柚木字十七号２１２６番４				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種地区計画等
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	東4.5m私道	水道、下水	南大沢 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ私道

交通

施設

南大沢駅北西方

1.8km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、暫くは現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因
は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八王子市南東部の京王相模原線沿線、多摩ニュータウン周辺の低層住宅地域である。主な需要者として
は市内及び周辺地区の京王相模原線を利用し都心へ通勤する個人等が中心である。地価は概ね横ばいで推移しているが
、最寄駅への接近性が良好な地域から回復傾向にある。需給は比較的安定しており、中心価格帯は、１５０㎡程度の土
地のみで１５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については概ね代替競争関係の高い適切な取引事例が採用できたものと判断される。近隣地域には共同住宅等
が散見されることから、収益還元法を適用した。しかし、自己所有目的の戸建住宅が主流であることから、収益性を重
視した土地取引がほとんどなく、収益価格の規範性は劣るものと判断した。本件においては、比準価格を重視し、収益
価格を参考程度にとどめ、代表標準地との関連の検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 -76 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 159,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[160.1]

[102.0]
100

99,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気上昇への期待感等から、主要駅から徒歩
圏内の住宅地域は概ね緩やかな上昇傾向がみ
られるが、郊外部は概ね弱含みでの横ばい傾
向の地域が多い。

最寄駅への接近性においてやや劣る住宅地域
であるが、需給に影響を与える変動要因は見
られず、需給は比較的安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＨ公０２ -5	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
b	ＹＳ公０２ -9	八王子市		建付地	（　）	不整形	南9m市道、北東3.4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
c	ＹＳ公０２ -21	八王子市		建付地	（　）	正方形	南西12m市道、南東4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
d	ＹＳ公０２ -5	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東12m、西5m、三方路		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e	ＭＨ公０２ -16	八王子市		更地	（　）	ほぼ整形	東9.5m市道、北4m、南6m、三方路		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	86,773	100 [ 93.1]	93,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 79,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	87,199	100 [ 89.4]	97,538		99,500
c	(　 ) 92,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	87,324	100 [ 99.9]	87,411		89,200
d	(　 ) 93,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	94,753	100 [ 98.9]	95,807		97,700
e	(　 ) 126,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	116,896	100 [ 112.5]	103,908		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

八王子 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の戸建住宅が中心の低層住宅地域で、賃貸需要が弱く収益性が価格指標とならないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ